Закон о жск: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в рф

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

Неужели в секторе ЖСК наступила новая реальность? Станет ли паевое строительство выгодной альтернативой долевому строительству? Жилищно-строительные кооперативы – это особая сфера, которая нуждается в специальном контроле и правовом регулировании, так как степень защиты участников до недавнего времени оставляла желать лучшего.

ПорталNovostroev.ru провел исследование с целью выяснить, как обстоят дела с жилищными кооперативами сегодня, после нововведений в законодательстве, которые были приняты в 2018 году.

Содержание

Если в советский период ЖСК действительно смогли решить жилищную проблему для многих, однако затем эту схему стали часто использовать для прикрытия разного рода нечистых схем в долевом строительстве.

Поэтому изменения законодательства в сфере возведения многоквартирных домов с привлечением средств граждан (столь существенные в 2018 году), не могли не коснуться ЖСК.

Однако многие изменения пока являются только законодательными инициативами, но ожидается, что в 2019 году ЖСК власти уделят более пристальное внимание.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

В течение 2018 года правительство уделяло основное внимание долевому строительству, так как доля сделок по ДДУ занимает больше 90%, если говорить о рынке первичной недвижимости.

Однако ряд поправок, принятых под конец года (соответствующий законопроект (№478-ФЗ), принят Госдумой в декабре 2018 года и подписанный Президентом в этом же месяце) имеют прямое отношение к сектору ЖСК, который продолжает свое существование и в 2019 году.

История ЖСК: от эффективного механизма до поля деятельности для мошенников

Гражданские объединения с целью строительства жилья начали появляться в России в 20-е годы минувшего века, однако в 1937 году советская власть решила их ликвидировать, усмотрев в таких организациях пережитки частной собственности.

Однако в послевоенные годы жилищная проблема оказалась настолько острой, что в 1958 году появилось официальное разрешение на создание строительных кооперативов, и многие люди смогли получить вожделенные квадратные метры именно таким способом.

С 2008 года деятельность кооперативов регулируется 161-ФЗ, который предполагает выделение земли под недвижимость отдельным категориям граждан.

Единственным преимуществом жилищно-строительных кооперативов является возможность приобрести жилье по себестоимости.

Однако часто невозможно заранее точно определить, какой будет эта стоимость, поскольку в уставной документации ЖСК не указывается конечная цена жилья.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

В настоящее время заключение договоров долевого участия является намного более надежным вариантом, поскольку такие сделки обязательно проходят государственную регистрацию, что сводит к минимуму риск двойных продаж. Кроме того, после внесения изменений в законодательство деятельность девелоперов достаточно жестко регламентируется и контролируется.

Изначально механизм финансирования возведения жилья посредством создания кооперативов казался прозрачным и достаточно привлекательным, однако, в ходе практической реализации проблем оказалось более чем достаточно.

Нередкими оказывались случаи, когда в кооперативном владении оказывались абсолютно неготовые для эксплуатации объекты, и получалось, что дольщики вынуждены продолжать финансировать долгострой.

Вполне справедливо и возмущение обманутых частных инвесторов, и их категорический отказ от сомнительных капиталовложений.

Современные ЖСК: шансы, как в русской рулетке

  • Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ
  • Так или иначе, в настоящее время ЖСК – это точно не самый невыгодный и достаточно рискованный вариант приобретения квартиры, поскольку покупатели все еще очень слабо защищены от мошеннических действий или просто неправильных финансовых расчетов застройщиков.
  • Важно помнить, что на договорные отношения с ЖСК 214-ФЗ в настоящий момент не распространяется, да и принцип правовых отношений существенно отличается от случаев с договорами долевого участия.

Договор с ЖСК, по сути, подтверждает факт вступления в сообщество для строительства, и, соответственно, в кооперативе существуют членские, а вовсе не товарно-денежные отношения, которые регулируются не 214-ФЗ, а Гражданским и Жилищным кодексом. Кроме того, важную роль играет устав жилищно-строительного кооператива.

Из ЖСК при желании можно выйти, однако необходимо правильно юридически оформить эту процедуру, чтобы затем вернуть свои деньги через суд в полном объеме. Необходимо подать заявление, подождать, когда завершится период, зафиксированный в уставе, после чего подать иск, требуя от ЖСК возврата средств. Действовать в этом случае нужно очень грамотно, обратившись за помощью опытного юриста.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

Нужно заметить, в 2018 году, как, впрочем, и в предыдущие годы, проблемы с ЖСК бесконечно всплывали в печатных и электронных СМИ.

Собственно, проблема оставалась масштабной — речь шла о разных регионах и разных категориях обманутых членов кооперативов.

От мошеннических схем страдали и продолжают страдать многие, от VIP-персон до рядовых граждан, вложивших последние (нередко кредитные) деньги.

Достаточно вспомнить об элитном объекте «Правительственные дачи», который должен был возведен в Свердловской области, однако вместо этого 29 млн. рублей ушли в никуда, а пайщики остались без жилья. От возбуждения уголовного дела и срочных следственных действий людям, ожидавшим, в первую очередь, квартир, легче не стало.

Подобных случаев по всей России — сотни, уже наработана определенная судебная практика, связанная с нарушениями в жилищно-строительных кооперативах.

Таким образом, участие в ЖСК многие стали сравнивать с русской рулеткой, где шансы выигрыша примерно такие же, как шансы без проблем получить квартиру в ЖСК.

Понятно, что вопрос о радикальных преобразованиях во всей этой системе в 2018 году оказался не то, чтобы своевременным, но, скорее, даже перезревшим.

При каких условиях можно организовать ЖСК сегодня

  1. Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ
  2. В настоящее время доля жилых домов, возводимых на средства кооперативов, является незначительной, если в 1990 годах в разных городах РФ эта доля составляла около 5-7%, то сейчас не превышает 1%.
  3. После многочисленных поправок и нововведений законодатели оставили легитимными только два случая, когда граждане имеют право создавать жилищно-строительные кооперативы:
  • Первый – это возведение многоэтажки на участке земли, который был выделен безвозмездно из государственной или муниципальной собственности.
  • Второйслучай является, скорее, вынужденной мерой: девелопер обанкротился, а жилье достраивать надо, и в этой ситуации ЖСК приходится брать на себя функции девелопера.

Для остальных кооперативов законодатели решили ограничить возможности привлечения средств граждан, поскольку такой формат инвестирования слишком часто имел следствием появление долгостроев.

Нововведения в регулировании ЖСК

По сути, все законодательные инициативы направлены на то, чтобы избежать появления очередных финансово-строительных пирамид.

Не секрет, что не самые добросовестные девелоперы часто используют схемы ЖСК для разного рода манипуляций, результатом чего нередко становится пополнение в рядах обманутых пайщиков.

Теперь такая возможность обхода ФЗ-214 безапелляционно закрыта.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

Министерство строительства разработало законопроект, закрепляющий процедуру признания кооперативов финансово несостоятельными.

Соответствующие поправки в законодательстве о долевом строительстве имеют целью уменьшение количества нарушений в деятельности кооперативов.

Выступая за ужесточение законодательства для ЖСК, регулятор Минстрой предложил расширить круг должностных лиц, которые являются ответственными за банкротство этих организаций.

Декабрьскими правками введена ответственность менеджмента ЖСК за действия, которые повлекли за собой банкротство кооператива, или за отсутствие действий, которые могли бы тому препятствовать. (http://government.ru/activities/selection/525/35242/)

Изменения предполагают право кредитора на предъявление требований о возврате взносов.

В том числе, это право распространяется на тех, кто прекратили членство в ЖСК в течение полугода до момента, когда в арбитражный суд подано заявление о признании кооператива банкротом.

Более того, законопроект включает запрет на создание новых ЖСК для членов правления, кооперативы, находящиеся под руководством которых признаны финансово несостоятельными.

Аналитики пока не берутся предполагать, насколько действенными окажутся эти изменения, но в любом случае приведение в порядок законодательных норм, связанных с банкротством кооперативов, давно назрело.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

Министерство также считает необходимым добиться гораздо большей прозрачности деятельности жилищно-строительных кооперативов. Они будут обязаны, подобно девелоперам, привлекающим средства дольщиков, обнародовать сведения о своей деятельности на официальном сайте и в единой информсистеме жилищного строительства.

Измененное законодательство о долевом строительстве предполагает функционирование специального фонда, который будет пополняться за счет средств девелоперов и финансировать незавершенное строительство или возвращать деньги дольщикам. Если этот механизм заработает в полной мере, в задействовании ЖСК для решения проблем не будет необходимости.

Обсуждение поправок с экспертным сообществом продолжается, и возможно, что новая законодательная база для ЖСК будет сформирована в ближайшем будущем.

Что ждет ЖСК: будет ли возврат к прошлому?

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

В комитете Госдумы по государственной политике высказывалась идея возврата к той системе ЖСК, которая доказала эффективность в советский период, когда люди сами, объединив финансы, строили дома и сами управляли ими.

После начала приватизации в этой системе начался перекос, который надо исправить. Согласно этой инициативе, россияне, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев.

Паевая собственность позволяет проживать в доме, передавать и завещать свою часть, а также в любой момент вернуть средства, оформив выход из кооператива.

Есть идея создания и четкого правового регулирования, таких формирований, как «социальные кооперативы», где могут объединяться пайщики, перед которыми государство имеет определенные обязательства (ветераны, малоимущие, пр.).

Кроме бесплатного участка под возведение жилья, предполагается выдача льготных кредитов, чтобы люди сначала улучшили жилищные условия, а потом постепенно выплачивали за свой пай. Однако пока нет четких правовых механизмов для внедрения этого процесса.

Заключение

История жилищных кооперативов привела к тому, что гражданам, которые хотели бы таким способом заполучить жилье, оставили довольно мало места для маневра.

Фактически, основной мерой, которая была предпринята для обеспечения защиты от мошенничества, является ограничение возможности организации ЖСК — сейчас можно создавать кооператив только в двух случаях, однако даже этот вопрос до конца не отрегулирован.

В 2018 году сделан решающий шаг на пути к упорядочиванию строительства жилья за счет средств, привлекаемых от граждан.

Так или иначе, систему жилищно-строительных кооперативов ожидают радикальные преобразования, о сути которых на всем предстоит узнать уже в наступившем 2019 году.

Источник: https://novostroev.ru/articles/zhsk-2019-novosti-osobennosti-zakonodatelnye-initsiativy/

Куда двигается жилищное законодательство о ЖСК и ждать ли отмены?

Когда строительные компании снижают затраты и уходят от ответственности, они организуют жилищные кооперативы. Тогда ставят в органы управления «своих» людей.

Если знать законы, можно поломать эту схему и заставить кооператив работать на пайщиков – будущих собственников жилья. Разберёмся, как менялись правила игры на первичном рынке недвижимости и на какие нормы обратить внимание.

В настоящее время потребительским кооперативом (ПК) признается добровольное объединение лиц (граждан и/или юридических лиц) в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей путем объединения их членских имущественных паевых взносов.

Различают следующие виды (ПК): жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы.

Жилищный кодекс и законы

По Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существует следующие легальные схемы вложения денежных средств в строительство многоквартирных домов:

  • по договорам участия в долевом строительстве;
  • путем выпуска жилищных сертификатов;
  • при участии в жилищно-строительном или накопительном кооперативах.

Участие в жилищных кооперативах регулируется Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Читайте также:  Чем грозит, если ндфл уплачен раньше, чем выдана зарплата? сроки перечисления налога в бюджет

По договорам ЖСК и ЖНК покупатель приобретает не квадратные метры, а паи. В этом их сходство.

  • Отличия состоят в том, что ЖСК занимается непосредственно строительством дома на выделенном для этого земельном участке, а ЖНК предназначен для приобретения (инвестирования), реконструкции и дальнейшего содержания уже готового или строящегося дома.
  • Кроме того, первый образуется при участии 50 физических и юридических, а второй – не менее 500 граждан.
  • Подробнее о накопительных кооперативах читайте здесь.

Деятельность ЖСК регламентируется разделом 5 Жилищного кодекса РФ (главы 11 и 12). Нормы ЖК РФ являются приоритетными по отношению к общим положениям гражданского законодательства. В Кодексе прописаны общие положения, связанные с организацией и деятельностью кооператива, правовое положением его членов.

Устав и локальные акты

Положения, не предусмотренные законом, упорядочиваются в Уставе организации, его локальных актах.

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ

  • название,
  • адрес,
  • цель создания,
  • как вступить и выйти,
  • сколько платить (вступительные и паевые взносы),
  • ответственность за нарушение обязательств,
  • кто и как управляет кооперативом,
  • как принимают решения,
  • как покрыть вероятные убытки,
  • как реорганизовать или ликвидировать организацию.

Здесь те нормы, о которых закон молчит. Условия выхода, указанные в уставе, могут быть двух видов:

  • невыгодными для пайщиков;
  • очень невыгодными.

Подробнее:

  • условия вступления и выхода,
  • устав и где в нём искать подвох.

Реформа федерального закона

Государство пытается устранить пробелы, которыми используются недобросовестные застройщики. С 2011 года в регулировании деятельности ЖСК начались изменения. Правила игры для застройщиков ужесточаются.

Кооперативы должны иметь в собственности или в аренде земельный участок и разрешение на строительство, т.е. их обязали выступать в роли реального застройщика.

С 2015 года кооператив может строить одновременно не более одного жилого дома, с высотой не более трех этажей (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 №236-ФЗ, пункт 3 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/zakonodatelstvo.html

Долевое участие или жилищно-строительный кооператив: основные отличия

Недвижимость | 10.09.2016 | Оксана Офицерова

Закон о ЖСК: основные вопросы функционирования жилищно-строительных кооперативов с позиций нормативного регулирования в РФ Метки: Юридические вопросы | ЖСК | 214-ФЗ | Новостройки | Альтернативные варианты | Группа ПИК | СУ-155 | Покупка жилья

По мере роста цивилизованности рынка строящегося жилье все больше сделок на нем совершаются по двум наиболее проверенным и законным схемам – приобретение квартиры посредством участия в долевом строительстве (ДДУ) либо посредством участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Эти схемы — разные по своей юридической природе и практике их применения – несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия – разбирались специалисты Estimate-Estate.ru

Основные различия между схемой приобретения квартир по договору долевого участия или посредством участия в жилищно-строительном кооперативе

Покупка по договору долевого участия – это приобретение квартиры в строящемся доме, в рамках сделок такого типа застройщик обязуется передать объект дольщику после завершения строительства многоквартирного дома. Продажи недвижимости по ДДУ детально регламентированы ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Покупка посредством участия в жилищно-строительном кооперативе – это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину.

Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива. Данный тип сделок регламентируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и общими нормами Гражданского кодекса.

Однако на практике гораздо чаще кооперативы организуются и контролируются самим застройщиком, его представители присутствуют в правлении кооператива. Именно о таких видах сделок пойдет речь ниже.

И тот, и другой механизм ориентированы именно на строящееся жилье, они оба, как правило, предполагают передачу денег в начале строительства (либо поэтапную оплату) и получение готовой квартиры после завершения строительства. Однако на этом сходства заканчиваются, между двумя типами сделок существует масса весьма существенных различий, которые для удобства представим в формате таблицы:

Цена При прочих равных цена  на 10-20% ниже в ЖСК. Экономия достигается за счет возможности более раннего привлечения застройщиком денежных средств покупателей.
Защита от двойных продаж Риск высокий, проверка может осуществляться только самим кооперативом. Риск двойных продаж практически полностью отсутствует, так как проверка осуществляется государственным органом – Росреестром.
Старт продаж На любом этапе в соответствии с договором кооператива с пайщиком, в том числе до получения разрешения на строительство Только после получения разрешения на строительство
Срок сдачи дома На практике может изменяться без санкций для застройщика и без согласия пайщика. Должен быть четко обозначен в договоре долевого строительства. За его нарушение прописаны четкие санкции для застройщика.
Цена квартиры Может изменяться по решению органов правления кооператива Жестко фиксируется в договоре долевого строительства
Участие в управлении строительством Пайщики могут активнее участвовать в деятельности кооператива, влиять на заключаемые им сделки и на назначаемое руководство. Отсутствует
Покупка квартиры в ипотеку Банки намного осторожнее кредитуют проекты, в которых квартиры реализуются по схеме ЖСК Без проблем в большинстве случаев

В случае договора долевого строительства соглашение регламентирует отношения между застройщиком и покупателем недвижимости. При использовании схемы жилищно-строительного кооператива в сделке участвуют три стороны: покупатель, кооператив как юридическое лицо и застройщик.

Причем покупатель заключает договор именно с кооперативом и имеет гораздо меньше возможностей влиять на застройщика, с которым он напрямую никак не связан.

Формально члены кооператива могут объединиться, сменить правление кооператива и даже заключить контракт с другим застройщиком, однако на практике вероятность такого развития событий невелика.

Как правило, кооператив уже заключил долгосрочный инвестиционный контракт с застройщиком до вступления в него большинства пайщиков и влиять на основные параметры этого контракта (цена, сроки строительства) невозможно без существенных санкций для ЖСК.

А сам застройщик, естественно, заключает этот контракт в максимально мягкой для себя формы, всячески снижая возможные риски.

Юридическое регулирование жилищно-строительных кооперативов

Жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Так как ЖСК является потребительским кооперативом, к нему применимы нормы ст.123 ГК РФ и 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».

Для лучшего понимания содержания указанных норм для себя следует помнить, что кооператив – это юридически в первую очередь равноправное объединение граждан, соответственно и содержание отношений здесь будет несколько иным, чем при равноправном прямом взаимодействии двух сторон (как в договорах долевого участия).

По своему юридическому статусу ЖСК аналогичны дачным, гаражным, кредитным и другим потребительским кооперативам.

Высшим органом в кооперативе является общее собрание пайщиков. Общее собрание утверждает Устав и назначает Правление и Председателя правления жилищного кооператива.

Именно Правление будет заключать договоры с новыми членами кооператива, договоры с застройщиком и решать все текущие вопросы деятельности ЖСК.

Правление правомочно требовать от пайщиков уплаты дополнительных платежей (например, на достройку дома), изменять условия договора с застройщиком (например, регулировать срок сдачи дома).

Правоотношения между покупателем и кооперативом регулируются Договором об участии в жилищно-строительном кооперативе. Подписывая такой договор, пайщик автоматически соглашается с локальными нормативными документами кооператива, в том числе с Уставом.

В дальнейшем все отношения продолжают выстраиваться между участником ЖСК и самим ЖСК, при этом застройщик в этих отношениях воспринимается как третья сторона.

Цена квартиры – это совокупность уплаченных паевых взносов (один или несколько, суммы и порядок уплаты регламентируются внутренними документами кооператива).

Ещё одной важной особенностью жилищно-строительного кооператива является то, что его участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива (ст. 123.3 ГК РФ).

На практике это означает, что если кооператив не может расплатиться по своим обязательствам (например, перед застройщиком), то недостающая сумма может быть взыскана с самих пайщиков (субсидиарная ответственность пайщиков), причем требование кредитора может быть обращено к любому из них (солидарность ответственность пайщиков), и только потом пайщики будут рассчитываться между собой пропорционально их долям в кооперативе.

Вместе с тем, участник кооператива имеет право добровольно из него выйти и потребовать возврата уплаченной им суммы. При этом Устав общества и Правление не может запретить ему это сделать и обязано вернуть все деньги в разумный срок (ст. 113 п.1 ЖК РФ).

Основание для выхода может быть абсолютно любым, в том числе потеря необходимости в покупке новой квартиры.

Впрочем, в случае возникновения проблем с завершением строительства жилого дома, на практике сложно будет вернуть данные деньги, даже имея на руках судебное решение в свою пользу (так как возвращать деньги по сути будет некому, за исключением других пайщиков, а застройщик по обязательствам кооператива никак не отвечает).

Основание возникновения права собственности на квартиру, приобретенную посредством ЖСК – справка о выплате пая в полном объеме.

Именно на основе этого документа Росреестр происходит государственную регистрацию вновь создаваемой недвижимости. Моментом возникновения собственности в таком случае является момент полной уплаты паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). Данная дата используется в том числе в налоговых целях (например, получение имущественного вычета).

Обратим внимание, что данная ситуация является исключением из общего правила, установленного ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой моментом возникновения права собственности является дата её государственной регистрации. При этом право собственности на квартиру возникает напрямую у пайщика, а не у кооператива.

Впрочем, при возникновении проблем со строительством дома, на практике пайщикам достаточно затруднительно самостоятельно зарегистрировать право собственности.

Дело в том, что в Россреестр необходимо предоставить достаточно объемный перечень документов (пакет предоставляется первым собственником, регистрирующим свое право на помещения в данном доме), среди которых:

  • Инвестиционный контракт с застройщиком
  • Договор на предоставление земельного участка под строительство
  • Документы БТИ (данные замера фактической площади квартир)
  • Акты реализации инвестиционного контракта (с протоколами распределения жилых помещений в доме)

Объективно, самостоятельно собрать весь пакет документов без помощи представителей кооператива и застройщика весьма затруднительно для пайщиков, что может оттягивать процесс государственной регистрации.

Как схема продажи квартир в новостройке по договору ЖСК работает на практике

Законодатель вводил понятие жилищно-строительных кооперативов для регулирования несколько иного типа отношений. ЖСК – это исторически (данный механизм активно использовался и в СССР, и в России до принятии Жилищного кодекса) способ объединения граждан для решения собственной жилищной проблемы.

ЖСК как инструмент де-юре предполагает гораздо большую степень вовлеченности пайщиков в процесс строительства, самостоятельный поиск застройщика (застройщиков), контроль над его деятельностью.

Из-за этого закон и отдает регламентацию многих вещей (срок сдачи, цена строительства, штрафы и прочие расчеты с застройщиком) на уровень локальных нормативных актов и решений кооператива, в то время как в 214-ФЗ многие из этих вещей напрямую регулируются на уровне законодательства.

В теории ЖСК – это очень эффективный инструмент (при должной самоорганизации пайщиков), позволяющий снизить расходы на строительство и самим определить, какое жилье необходимо построить(с учетом собственных потребностей, а не взять готовый проект, который предлагает застройщик, продающий квартиры по 214-ФЗ).

Однако на практике в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы функционируют как отделы продаж застройщика, выполняющие совсем другую функцию, нежели та, которую планировали авторы Жилищного кодекса.

Читайте также:  Как и где снять побои? образец заявления в полицию об избиении: сроки подачи, справка из травмпункта, процедура судебно-медицинского освидетельствования

По факту кооперативы создаются самим застройщиком, именно он утверждает их Устав, заключает договор со строительной организацией (по сути, с самим с собой) на удобных для себя же условиях, продвигает своих представителей в Правление.

Разрозненные и незнакомые между собой пайщики, входя в проект, в договоре лишь подтверждают свое согласие с условиями застройщика.

Экономическая сущность таких сделок – купля-продажа квартир в строящемся доме (но никак не самоорганизация граждан для целей строительства), при этом на более удобных для застройщика условиях.

Впрочем, нельзя сказать, что данная схема является чем-то запрещенным и противозаконным. На практике многие крупные застройщики работают через ЖСК. По договору участия в жилищно-строительном кооперативе продает квартиры во всех своих проектах Группа ПИК.

По такому же договору продажи осуществлялись печально известной СУ-155 (при этом причина банкротства компании отнюдь не в механизме ЖСК).

Наконец, доля продаж через ЖСК очень высока в Москве (в то время как в Московской области и регионах выше доля продаж через ДДУ) – порядка 50% по подсчетам Метриум Групп (при 10-20% в прочих городах).

Связано это с большей длительностью получения разрешения на строительстве в условиях крупного мегаполиса (и с большей бюрократизированностью выдающих разрешение структур), в то время как с небольшими городскими администрациями согласовать все вопросы застройщикам значительно проще.

Главная выгода для застройщика в схеме ЖСК – это вовсе не потенциальная экономия на штрафах и отсутствие жесткого срока сдачи дома, а возможность привлечь средства дольщиков на более ранней стадии проекта.

В противном случае девелоперу придется вкладывать собственные средства (а чаще всего привлекать заемные), чтобы понести существенные расходы на этапе проекта и подготовки площадки к строительству (данные расходы могут доходить до 30% от всей стоимости жилого комплекса).

Привлекая на этом этапе средства пайщиков, инвестор очень сильно экономит на банковских процентах, что в разы улучшает общую рентабельность проекта. Покупателю же в этом случае предлагается более весомая скидка.

Впрочем, темпы продаж квартир по этой схеме обычно ниже (из-за более высоких рисков для пайщика, в результате расчет привлечь больше средств может и не оправдаться).

Именно поэтому схема с ЖСК популярна среди очень крупных игроков рынка, которые за счет нее обеспечивают недостижимую для конкурентов цену, при этом высокие риски для покупателя сглаживаются репутацией застройщика и большим количеством успешно сданных им проектов.

Вывод: стоит ли инвестировать в квартиры, продающиеся через ЖСК?

Так стоит ли соглашаться на сделку, если застройщик предлагает ЖСК? Первое, что необходимо отметить,

схема продажи квартир через жилищно-строительный кооператив – полностью рабочая и законная, но несет в себе больше рисков.

Это отличает её от всех прочих, однозначно «серых» схем продаж на первичном рынке (векселя, предварительные договоры купли-продажи и т.д.), которые можно отнести к однозначно неприемлемым для покупателя. Да, схема с ДДУ лучше регламентирована на уровне закона (в то время как ЖСК отдает многое на откуп локальных документов).

Да, в 214-ФЗ четче прописаны механизмы защиты интересов дольщика и жестче требования к застройщику. Но это и хорошая возможность сэкономить на покупке квартиры в новостройке, так как цены на схожие объекты, продающиеся через ДДУ, обычно выше на 10-20%.

Если Вы инвестируете не последние деньги, если Вы готовы принимать на себя риск, то почему бы и нет? Особенно в случае, если речь идет о достаточно крупном застройщике и Вам дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами кооператива.

Тем более, что 214-ФЗ защищает только от двойных продаж и частично от затягивания сроков и роста цены, но от банкротства застройщика не спасет ни один из инструментов – при инвестициях в строящееся жилье риск есть всегда.

Источник: https://welfare-economy.com/article.php?idarticle=80

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив – правовые основы и их приведение в соответствие с потребительским кооперативом | Народный вопрос.РФ

0 нравится [ 0 ] не нравится [ 0 ]

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив – правовые основы и их приведение в соответствие с потребительским кооперативом

Гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрена возможность создания такого вида некоммерческих организаций, как потребительские кооперативы. Граждане и юридические лица объединяются с целью создания гаражных, кредитных, садовых и других кооперативов, а также жилищных и жилищно-строительных.

О правовом положении жилищных и жилищно-строительных кооперативов, о порядке их создания, об организации управления и внутреннего контроля за их деятельностью, о правилах ликвидации и реорганизации таких кооперативов мы поговорим в этой статье.

Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 99-ФЗ) изменения внесены в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Сразу же оговоримся, что впредь до приведения нормативных правовых актов в соответствие с положениями ГК РФ законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ. При этом специальные законы, регулирующие деятельность некоммерческих юридических лиц, пока не изменены.

Итак, в целом можно сказать, что с 1 сентября 2014 года все юридические лица, как коммерческие, так и некоммерческие будут создаваться только в организационно-правовых формах, предусмотренных главой 4 ГК РФ. При этом организации, созданные ранее, должны привести свои наименования и учредительные документы в соответствие с новыми требованиями при первом изменении учредительных документов.

  • Статья 50 ГК РФ закрепляет, что юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в следующих организационно-правовых формах:
  • – хозяйственные товарищества и общества;
  • – крестьянские (фермерские) хозяйства;
  • – хозяйственные партнерства;
  • – производственный кооператив;
  • – государственные и муниципальные унитарные предприятия.

При этом в этой же норме приведен исчерпывающий перечень организационно-правовых форм, в которых могут создаваться некоммерческие юридические лица. Отметим, ранее такого перечня (императивного) не было.

  1. Итак, юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах:
  2. – потребительских кооперативов, к которым относятся, в том числе жилищные, жилищно-строительные и гаражные кооперативы, садоводческие, огороднические и дачные потребительские кооперативы, общества взаимного страхования, кредитные кооперативы, фонды проката, сельскохозяйственные потребительские кооперативы;
  3. – общественных организаций, к которым относятся, в том числе политические партии и созданные в качестве юридических лиц профессиональные союзы (профсоюзные организации), общественные движения, органы общественной самодеятельности, территориальные общественные самоуправления;
  4. – ассоциаций (союзов), к которым относятся, в том числе некоммерческие партнерства, саморегулируемые организации, объединения работодателей, объединения профессиональных союзов, кооперативов и общественных организаций, торгово-промышленные, нотариальные и адвокатские палаты;
  5. – товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья (совершенно новая форма для российского законодательства);
  6. – казачьих обществ, внесенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации;
  7. – общин коренных малочисленных народов Российской Федерации;
  8. – фондов, к которым относятся, в том числе общественные и благотворительные фонды;
  9. – учреждений, к которым относятся государственные учреждения (в том числе государственные академии наук), муниципальные учреждения и частные (в том числе общественные) учреждения;
  10. – автономных некоммерческих организаций;
  11. – религиозных организаций;
  12. – публично-правовых компаний.

Теперь обратимся к статье 123.2 ГК РФ, согласно которой потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Источник: http://xn--80aefurcfeajeho7k.xn--p1ai/Home/Article/3724

Особенности деятельности жилищно-строительного кооператива

Одним из способов построить дом для населения является жилищно-строительный кооператив. Эта форма ничем не хуже долевого участия, но гораздо проще и прозрачнее в отношении российского законодательства. Членами ЖСК становятся застройщики, инвесторы и собственно сами будущие жильцы.

Как же зарегистрировать права собственности пайщикам – членам ЖСК? Существуют нормы действующего законодательства, которые регулируют приобретение права собственности на жилье, возведенное силами жилищно-строительного кооператива.

Вопрос приобретения права собственности на квартиры в многоквартирных жилых домах, построенных ЖСК, регулируется Жилищным и Гражданским Кодексом РФ.  Основные нормативные акты: статьи 110 и 129 ЖК и статья 116 ГК Российской Федерации.

Статья 110 разъясняет функцию жилищно-строительного кооператива, который создается на добровольных началах. В него могут входить как физические, так и юридические лица. Цель создания объединения — удовлетворение потребности граждан в жилых помещениях, а также способ управления кооперативным домом.

Статья 129 формулирует процесс и права перехода права собственности к пайщику – члену кооператива. В соответствии с этим член жилищно-строительного кооператива после полной выплаты паевого взноса обретает право собственности на жилое помещение.

Статья 116 определяет понятие потребительского кооператива и его правовой статус. ЖСК — это объединение граждан и юридических лиц на добровольных началах, желающих удовлетворить материальные и иные потребности участников путем создания организации и выплатой его членами имущественных паев.

Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве…» дополняет данные нормативные акты положением. В нем говорится, что возможно привлекать денежные средства людей, в связи с возникающим у граждан правом собственности на жилье. Речь идет о тех помещениях в многоквартирных домах, которые на момент привлечения инвестиций граждан не сданы в эксплуатацию.

Порядок привлечения финансов установлен законом о градостроительной деятельности, также нормативными актами о функционировании жилищно-строительных кооперативов в соответствии с федеральными законами, которые регулируют деятельность таких кооперативов.

Это означает, что застройщик и ЖСК могут в рамках действующего законодательства привлекать денежные средства граждан.

Процедура государственной регистрации права собственности на жилье пайщиками ЖСК

После сдачи дома в эксплуатацию орган кооператива, определенный уставом организации, принимает решение о передаче квартиры членам кооператива. В соответствии с п. 4 ст.

218 Гражданского Кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, который полностью внес свой пай за предоставленное ему жилое помещение, приобретает право собственности на указанную квартиру.

Для того, чтобы зарегистрировать право собственности любого члена кооператива на имущество в многоквартирном доме, он должен подать в соответствующее учреждение справку кооператива о выплате паевого взноса.

Вместе с этим документом и заявлением на регистрацию права собственности член ЖСК предоставляет кадастровый паспорт на квартиру с поэтажным планом, выписку из протокола общего собрания ЖСК. На основании такого пакета документов регистрирующее учреждение проводит оформление  регистрации права собственности в установленный законом срок. Он может быть 29 календарных дней.

Схема приобретения жилья в системе жилищно-строительных кооперативов  в советское время была распространена, но ее ликвидировали как частную собственность.

На данный момент такой способ приобретения жилья встречается не часто и, тем не менее, имеет место быть.

  Прирегистрации специалистами права собственности на квартиру, приобретенную гражданином-заявителем по системе ЖСК, обнаруживаются факты вынужденного создания кооператива.

Источник: https://pravo.org/articles/osobennosti-dejatelnosti-zhilishhno-stroitelnogo-kooperativa/

Жилищные (жилищно-строительные) кооперативы и товарищества собственников жилья: особенности правового регулирования и основные отличия

(Аллямов Р. Р.)

  • («Жилищное право», 2007, N 2)
  • ЖИЛИЩНЫЕ (ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ) КООПЕРАТИВЫ
  • И ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:
  • ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ И ОСНОВНЫЕ ОТЛИЧИЯ

Р. Р. АЛЛЯМОВ

Р. Р. Аллямов, юрист ООО «Юр-Экспресс», г. Москва.

В настоящее время в очередной раз продлен срок выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом (до 1 января 2008 года). Также ранее отменены положения ст.

Читайте также:  Оскорбление: определение правонарушения и назначение уголовной и административной ответственности

14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», устанавливающие обязательность преобразования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в которых полностью внесены паевые взносы, в товарищества собственников жилья.

В связи с этим все еще остается актуальным для нашего многострадального населения вопрос: «А что же все-таки выбрать-то?» «А то ведь сейчас не выберешь — потом хуже станет. Назначит государство какую-нибудь частную управляющую компанию во главе с начальником нечестным, и начнет он народные денежки-то разбазаривать.

А если и выбирать, то стоит ли кому-нибудь чужому самое дорогое, что есть, — жилье свое доверять или лучше самим объединиться и взять все в свои руки? Если объединяться, то в ТСЖ или в жилищный кооператив?» В общем, вопросов много, а ответов на них, ясных для простого обывателя, как не было, так и нет.

Ст. 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из способов управления многоквартирным домом управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом. При выборе одного из этих объединений важно понимать их основные различия, недостатки и преимущества.

Государство в последнее время активно пропагандирует организацию в многоквартирных домах именно ТСЖ, несмотря на несовершенство законодательства и огромное количество противоречий и трудностей в практическом его применении.

В то же время слишком мало говорится об альтернативной форме объединения граждан для управления многоквартирным домом — жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖК и ЖСК), хотя они и существуют гораздо дольше «новомодных» ТСЖ.

В связи с такой «вопиющей несправедливостью» обратим наше пристальное внимание именно на положения законодательства, регулирующие вопросы создания и деятельности ЖК и ЖСК, и внимание читателей на некоторые моменты, которые, как нам кажется, являются весьма важными, а также на основные правовые отличия ЖСК и ТСЖ.

Возможно, материалы данного небольшого обзора заставят читателей более серьезно задуматься о выборе способа управления своим жильем и, в зависимости от конкретных обстоятельств, позволят сделать наиболее правильный выбор.

***

В соответствии со ст. 110 Жилищного кодекса РФ, ЖК или ЖСК признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенности указанных двух видов кооперативов заключаются в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

Установлено, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами. Поэтому к регулированию их деятельности применяются положения ст. 116 ГК РФ о потребительских кооперативах.

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, т. е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли.

Предпринимательскую деятельность потребительский кооператив вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан, и поскольку такая деятельность соответствует указанным целям.

В отличие от других видов некоммерческих организаций, потребительский кооператив имеет право распределять полученную прибыль между его членами в соответствии с законом и уставом кооператива.

Все прочие некоммерческие организации (к коим относятся ТСЖ) не вправе распределять прибыль от предпринимательской деятельности между своими участниками (членами).

Кроме того, цели создания потребительского кооператива направлены не на достижение каких-либо общественных благ, как у большинства некоммерческих организаций, а связаны с удовлетворением потребностей членов кооператива. Например, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, согласно ст.

110 Кодекса, создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поэтому статус потребительских кооперативов, к числу которых относятся также жилищные и жилищно-строительные, весьма своеобразен: такие кооперативы фактически занимают как бы промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом de jure некоммерческими юридическими лицами.

Указанная особенность потребительских кооперативов является одной из причин того, что к ним не применяются правила, установленные ФЗ от 12.01.1996 «О некоммерческих организациях» для других разновидностей некоммерческих юридических лиц. Правовое положение потребительских кооперативов, права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ законами о таких кооперативах.

Таким образом, при благоприятном стечении обстоятельств и наличии квалифицированного руководства жилищный кооператив, кроме всего прочего, может превратиться в неплохой источник доходов для его членов.

***

Следующей особенностью ЖК и ЖСК является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ «количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме».

Это означает, что если число членов-учредителей кооператива менее 5, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться несозданным, а в государственной регистрации будет отказано. Если же впоследствии (уже после создания ЖСК или ЖК) количество членов уменьшится, например до 4 или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.

Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее 5 квартир.

Соответственно, если число членов ЖСК или ЖК превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо о реорганизации кооператива.

Следует заметить, что для создания ТСЖ соблюдения подобных условий не требуется. ТСЖ может быть создано и в двухквартирном доме с любым количеством членов.

Также нормы ЖК РФ содержат специальные положения о создании ТСЖ при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов.

ЖК или ЖСК могут быть созданы только в многоквартирном доме с соблюдением вышеуказанных условий.

Но для ТСЖ есть и свои ограничения: создать их могут только собственники жилых помещений — физические и юридические лица.

Членами ЖК и ЖСК, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть любые граждане (не обязательно собственники), в том числе иностранные граждане, а также лица, обладающие двойным гражданством, лица без гражданства, которым ко дню вступления в кооператив исполнилось полных 16 лет.

При этом малоимущие граждане, а также иные категории граждан, прямо перечисленные в ст.

49 ЖК РФ, имеют преимущественное право на вступление в ЖСК и жилищные кооперативы, если последние организуются при содействии (в том числе при оказании финансовой поддержки) органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 111 ЖК РФ).

Так же как и в ТСЖ, членами ЖК или ЖСК могут являться юридические лица. Исходя из определения жилищного кооператива, можно сделать вывод, что такие юридические лица не вправе нарушать назначение жилого помещения, т. е. должны использовать жилое помещение лишь для целей проживания в нем граждан (например, сотрудников данного юридического лица).

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

Источник: http://center-bereg.ru/a1457.html

Минстрой ужесточает законодательство для ЖСК

Законопроект об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) разработал Минстрой. С поправками в закон о долевом строительстве ознакомились «Известия».

Изменения направлены на сокращение числа нарушений в сфере ЖСК.

Документ расширяет перечень лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство кооператива, а также нацелен на предотвращение возможных  мошеннических схем застройщиков.

Минстрой намерен еще более ужесточить законодательство в отношении жилищно-строительных кооперативов. Изменения планируется внести в закон о долевом строительстве (214-ФЗ).

Ведомство предложило распространить на ЖСК действие федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и прописало новаторские нормы, касающиеся особенностей банкротства таких объединений граждан.

Документ подготовлен на основании протокола совещания у вице-премьера РФ Виталия Мутко от 4 июля 2018 года. Сейчас проводится процедура публичного обсуждения.

Одно из основных изменений заключается в расширении списка лиц, которых можно привлечь к ответственности за банкротство ЖСК. В случае принятия поправок кредитор будет вправе предъявить требования о возмещении невыплаченных взносов еще и лицам, которые прекратили свое членство в кооперативе в течение шести месяцев до даты подачи заявления в арбитражный суд о признании ЖСК банкротом.

Вторая норма позволяет привлечь к ответственности людей, выполнявших руководящие функции.

 В частности, это может коснуться членов правления, контрольно-ревизионного органа ЖСК или члена ЖСК, являющегося единоличным исполнительным органом кредитного кооператива.

Но это в случае, «если признаки банкротства жилищно-строительного кооператива возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц», указано в документе.

— Тут смешиваются две разные юридические формы: жилищно-строительный и кредитный кооператив. Могу предположить, что на практике есть какие-то схемы, по которым застройщики создают разные виды объединений для финансирования строительства, — прокомментировала президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

На одной и той же стройке квартиры могут продаваться по разным схемам, согласен управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Строительные организации действительно используют различные формы юридических лиц для диверсификации своих рисков, хотя фактически застройщиком является одна компания или группа компаний под единым руководством.

Поэтому законодатель предусматривает различные варианты развития событий, чтобы застройщики имели минимальные шансы обойти положения закона, подчеркнул юрист.

Сегодня в законодательстве предусмотрены только два случая, в которых граждане могут создавать ЖСК. Первый: когда дом возводится на участках, выделенных бесплатно из государственной собственности.

Второй: если банкротится застройщик проекта. Это должно помочь избежать появления новых строительных пирамид. Очередные нормы, очевидно, направлены на «поддержание запрета», полагает Надежда Косарева.

Третья поправка: исключить возможность при банкротстве ЖСК создавать новый кооператив.

Предполагается, что закон «О несостоятельности (банкротстве)» будет применяться при рассмотрении дел о банкротстве ЖСК, производство по которым возбуждено после вступления в силу этих поправок. А также до этого дня, если производство началось, но в отношении должника еще не была не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве.

По словам Владимира Старинского, пока сложно сказать, помогут ли эти изменения на практике, но в любом случае специальные нормы о банкротстве ЖСК необходимы. Это отдельная сфера, которая нуждается в особом правовом регулировании.

В Минстрое «Известиям» сказали, что ведомство еще обсуждает документ с экспертным сообществом.

Как следует из текста документа, министерство также планирует повысить прозрачность работы ЖСК, обязав кооперативы по аналогии с застройщиками размещать информацию о своей деятельности в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Эта система введена с 2018 года федеральным законом о фонде защиты прав дольщиков (218-ФЗ). Согласно планам правительства, ЕИСЖС станет единой площадкой, содержащей информацию о строящихся объектах на всей территории страны.

По данным Росстата, в 1990 году доля жилых домов, построенных на средства кооперативов, составляла 4,7%. Постепенно она снижалась и в 2015 году составляла уже 0,7%. По словам Надежды Косаревой, в настоящее время показатель не превышает 1%.

Источник: https://iz.ru/776145/svetlana-volokhina/minstroi-uzhestochaet-zakonodatelstvo-dlia-zhsk

Ссылка на основную публикацию