Перепланировка здания: что это такое, согласование для таунхаусов и многоквартирных жилых домов

На отечественном рынке недвижимости таунхаусы (в пер. «особняк», «городской дом») появились сравнительно недавно – пару десятилетий назад.

Данный вид жилья представляет собой многоуровневый коттедж (цоколь, 2-3 этажа и мансарда) с отдельным входом и небольшим земельным участком, который с обеих сторон блокирован аналогичными зданиями.

  

В итоге таунхаусы — это комплекс однотипных жилых строений, имеющих единых архитектурный стиль и общие боковые стены.

В настоящий момент популярность таунхаусов среди недвижимости неоспорима. Таунхаусам часто отдают предпочтение при выборе между ними и квартирами в обыкновенных многоэтажных домах.

  

Однако не все знают, что таунхаусы не принадлежат к индивидуальным домам на отдельных участках. 

Несмотря на перевод, в известном смысле таунхаус нельзя назвать особняком. Причина в независимости проживания, характерная для зданий, расположенных отдельно от других. В случае с таунхаусами независимость можно охарактеризовать следующим образом: такой тип жилья более автономен, чем многоквартирные дома, и менее — в сравнении с индивидуальными коттеджами.

То есть фактически таунхаус ничем не отличается от многоквартирного дома, кроме малого числа квартир. Поэтому все правила согласования перепланировок, характерные для многоэтажек, распространяются и на таунхаусы.

•    
• Перепланировка таунхаусов весьма распространенное явление, но, конечно, с ними сталкиваться приходиться значительно реже, чем с перепланировками квартир.
• Этому есть две причины:

1. Общее количество таунхаусов — их несоизмеримо меньше, чем квартир.
2. Неочевидность статуса таунхаусов для собственников, которые ошибочно приравнивают их к загородным домам и вносят в интерьер помещений серьезные изменения, не считая нужным предварительно сообщать о своих намерениях в государственные органы. 

Поэтому, к сожалению, обращения в нашу компанию по поводу этих домов чаще всего связаны с согласованием незаконно выполненных перепланировок.

Согласование переустройства квартир и таунхаусов​

Любая перепланировка таунхаусов должна быть согласована в стандартном для жилых помещений порядке. Все дома этого типа возведены по индивидуальным проектам и имеют своего автора. 

Процесс согласования изменений в интерьере таунхауса практически аналогичен квартирному, а если быть конкретными, то согласно законодательству таунхаус считается двух-, трех- и более уровневой квартирой.

Особенности согласования перепланировки таунхаусов

Следует помнить, что любое изменение помещений в таунхаусе является перепланировкой. Так называемых «свободных планировок» на деле не бывает, потому что состояние каждой «многоуровневой квартиры» четко зафиксировано в поэтажном плане технического паспорта БТИ.

1.    
2. Решив изменить внутреннее устройство таунхауса, не помешает предварительно узнать, какие мероприятия считаются перепланировкой. Очень кратко перечислим самые распространенные из них:

• снос и возведение перегородок;
• изменение положения дверных проемов;
• изменения числа и площади комнат;
• размещение различных хозяйственных и вспомогательных помещений.

Как и в случае с многоквартирными домами, при перепланировке таунхауса собственнику предстоит решение следующих задач:

• определиться с ремонтными мероприятиями, убедиться в возможности их проведения и необходимости согласования;
• получить в БТИ технический паспорт на жилье;
• показать на плане планируемые изменения в интерьере помещений;
• заказать проектную документацию (техническое заключение и проект перепланировки);
• передать документы на согласование в жилищную инспекцию;
• провести ремонт;
• подписать у комиссии акт о завершенной перепланировке;
• передать акт о завершенной перепланировке в БТИ для подготовки нового плана.

   

Ранее мы говорили, что благодаря строению таунхауса у таких помещений при перепланировке явные преимущества перед квартирами. Обыкновенные для переустройств «подводные камни» при перепланировке таунхаусов не действуют.

Например, в таунхаусах можно размещать мокрые помещения над жилыми и это не будет являться с точки зрения зонирования ухудшением жилищных условий жильца самому себе. Также вполне возможно расширить кухню под санузлом сверху, перенести ванную или уборную.

Мы занимаемся разработкой проектной документации, а также согласованием и консультированием клиентов по вопросам перепланировок. Если у вас возникли какие-нибудь трудности при согласовании или вы хотите уточнить какие – то детали, обращайтесь по телефону на нашем сайте.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-taunhausa.html

Перепланировка таунхауса

Несколько лет назад на отечественном рынке недвижимости в обиход вошло новое понятие «таунхаус». Слово это заграничное и в переводе с английского буквально означает «городской дом». А, по сути, представляет собой коттедж из 2-3-х этажей, блокированный с обеих сторон постройками аналогичного типа.

В итоге получается выстроенный в единую линию жилой комплекс, состоящий из нескольких зданий, которые соединены между собой общими стенами и единым архитектурным замыслом.

Подобные малоэтажные жилые дома появились в позапрошлом веке в Великобритании. Из-за высокой стоимости земли дома на несколько семей стали пользоваться большим спросом.

Кроме того, получила широкое распространение практика, когда взрослые дети для удобства проживания делали дополнительные жилые пристройки к родительскому дому. Как результат, появились целые улицы с блокированными домами, которые со временем переросли в районы.

Особенность таунхаусов – вертикальная планировка, подразумевающая размещение на нижних этажах хозяйственный помещений, кухни, гостиной, а на верхних – спален и рабочих кабинетов. Кроме того, обычно перед входом есть небольшой участок, с отдельным подъездным путем и входом (без общего подъезда) и гаражом под автомобиль.    

В нашей стране первые таунхаусы появились в середине 90-х годов, а в нынешнее время такой тип жилья активно возводится в Подмосковье. Поэтому неудивительно, что все чаще в нашей практике возникают случаи с перепланировками таунхаусов.

Многие не знают этого и уверены в обратном, однако таунхаусы не являются частными домами, так как не относятся к индивидуальному строительству.

Заблуждения, что изменения в таунхаусе – дело решения собственника, могут вылиться в неприятные последствия в виде незаконных перепланировок с последующим получением предписаний и штрафов от Мосжилинспекции, не говоря уже, что перепланировки в домах со своими специфическими особенностями могут повлечь за собой аварийные ситуации.

Как обстоят дела с перепланировками таунхаусов на самом деле

Ремонт таунхауса во многом схож с рядовой перепланировкой квартиры. Объясняется это тем, что, несмотря на разительное отличие от, к примеру, панельных типовых зданий, постройки такого типа являются жилыми многоквартирными домами и на них также распространяются (хоть и не все) нормативы жилищного законодательства.

Является заблуждением убеждение собственников, что таунхаус — помещение свободной планировки. Таунхаус, как и квартира в типовом доме, имеет свою планировку, задокументированную в плане БТИ.

• Пример планировки таунхауса в планах БТИ:
•    
•    
• Поэтому любое переустройство таунхауса необходимо согласовывать с территориальным управлением жилищной инспекции.

Как и у всех типовых домов, у каждого таунхауса есть свой автор проекта дома, с которым собственнику придется иметь дело при устройстве проемов в несущих стенах или перекрытиях таунхауса, а также переустройстве инженерных коммуникаций. Хозяину площади нужно получить техническое заключение от автора проекта дома, так как на его основе в дальнейшем разрабатывается проект перепланировки таунхауса.

Что касается документов для согласования перепланировки, они никак не отличаются от пакета бумаг, предоставляемого жилищной инспекции при перепланировках обыкновенных квартир.

Отличия в перепланировках таунхаусов от перепланировок площадей в типовых домах

Таунхаусы по сути можно назвать многоуровневыми квартирами, похожими на двухуровневые или трехуровневые, какие иногда устраивают в типовых домах путем объединения нескольких помещений, принадлежащих одному собственнику.

Разница между ними заключается в том, что виды мероприятий, которые в типовых домах нельзя реализовывать в целях безопасности и соблюдения оптимального качества жизни соседних квартир, в таунхаусах вполне приемлемы, так как лежат лишь на совести собственника.

К примеру, конфигурацию и назначение помещений первого этажа таунхауса можно менять как угодно, вплоть до создания санузла на территории жилой зоны. Возможно устройство мокрых зон над жилыми зонами.

Однако остается самое главное условие — какие бы вы перепланировки не предприняли, все ваши действия должны быть согласованы и задокументированы.

Если вами планируется перепланировка таунхауса, наше проектное бюро в этом деле готово оказать вам всестороннюю помощь.

Вы можете заказать у нас проектную документацию либо получить весь комплекс услуг согласования перепланировки «под ключ».

При возникновении каких-либо вопросов, вы всегда можете позвонить к нам в офис и бесплатно получить профессиональную консультацию. Все наши контакты есть на сайте.

Источник: http://apb1.ru/pereplanirovka-taunhausa.html

Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение: как узаконить и оформить, если уже сделана

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Перепланировка в частном доме — нужно ли разрешение

1 956 просмотров

Собственники частных домов, расположенных на собственной землей, имеют меньше ограничений в плане возможной перепланировки, чем владельцы квартир. Однако это не значит, что они могут самовольно, без всяких последствий, проводить перепланировку и ни с кем ее не согласовывать (нигде не узаконивать). Подробнее об этом читайте в данной статье.

Нужно ли разрешение?

Далеко не всегда планировка загородного индивидуального жилого дома устраивает его владельца.

Возможно жилье было приобретено уже в таком состоянии, но есть вероятность, что при постройке предполагалось одно расположение помещений, а после нескольких лет проживания возникла необходимость что-то поменять.

В любой такой ситуации требуется предварительное согласование будущих работ в контролирующих государственных структурах.

Как вариант, можно сначала все сделать и только потом узаконивать.

Формально да, такие владельцы правы, интересы окружающих соседей не затрагиваются. С другой стороны, не всегда собственник является специалистом и может определить, будут ли те или иные работы безопасны или нет.

Пример: В процессе ремонта собственник решил снести одну стену для того, чтобы объединить две комнаты и сделать из них один большой зал. Если такая стена является несущей, то дом просто обвалится. В лучшем случае пострадает только имущество, а в худшем – жильцы такого опасного строения.

Таким образом, узаконивать или согласовывать перепланировку внутри дома нужно обязательно. Как и возведение пристроек.

Без разрешения можно проводить только мелкий ремонт (его еще называют косметическим) или небольшое переустройство в плане изменения расположения батарей, перенос бойлера и так далее.

В противном случае структурная целостность постройки может быть нарушено и это уже станет угрозой для всех жильцов дома.

Перепланировка, переустройство или реконструкция: есть ли разница?

Есть, хотя чаще всего она не очень явная. Перепланировка старого деревянного дома или новопостроенного здания – это достаточно сложная процедура, которая, как правило, включает в себя все три перечисленных элемента.

Так, например, под переустройством обычно понимают небольшие изменения, не требующие узаконивания. Это может быть перенос бойлера в другое место, изменение роли помещения (вместо зала сделать рабочий кабинет или наоборот) и так далее. Проще говоря – это любые мелкие работы, которые не затрагивают стены, пол, потолок, коммуникации и другие подобные элементы.

Перепланировка – это, фактически, изменение конфигурации помещений внутри строения без изменения его внешней части и общей площади.

Пример: Объединение двух комнат в одну или разделение одной комнаты на две, увеличение площади одной комнаты за счет другой и так далее.

Перепланировку и реконструкцию нужно узаконивать. Это обязательное требование для того, чтобы внести изменения в техпаспорт. Даже если не учитывать потенциальную опасность выполняемых без разрешения и грамотно составленного проекта работ, всегда остаются и другие проблемы.

Так, например, если техпаспорт не будет соответствовать тому, как дом выглядит на самом деле, его будет практически невозможно продать и передать в залог в качестве обеспечения по кредиту. Банк просто не будет рассматривать такую недвижимость.

Что нужно узаконивать?

Примерный перечень изменений, которые обязательно требуется узаконивать:

• Изменения расположения основных коммуникаций или их прокладка (электричество, вода, газ и так далее).
• Внесение изменений в расположение ванных комнат и санузлов (в том числе перенос их в другую часть дома или формирование новых подобных помещений).
• Изменение конфигурации вентиляции или любые другие работы, связанные с данным направлением.
• Изменение площади комнат, в том числе формирование новых дверных проемов, снос/возведение стен и их перенос.
• Возведение нового строения взамен старой постройки.
• Пристройка к дому/даче дополнительных помещений.

В зависимости от региона проживания могут действовать другие/дополнительные правила и условия согласования/узаконивания перепланировки в деревенском доме.

Так как правильно выполнить все работы неспециалист скорее всего не сможет, нужно учитывать то, что в любом случае не получится узаконить:

• Любые строительные или ремонтные работы, которые заденут интересы соседей.
• Строительство балкона на уровне 3-го этажа и выше, при условии, что в изначальном проекте дома этого не было предусмотрено.
• Увеличение нагрузки на основные (несущие) стены дома. Таким образом, превратить двухэтажный дом в трехэтажный практически невозможно (исключение возможно только в том случае, если конструкция изначально была рассчитана на это, но по какой-то причине следующий этаж не был возведен своевременно).
• Создание жилых помещений внутри дома без оконных проемов.
• Нарушение конфигурации вентиляции так, что она становится бесполезной.
• Проведение любых работ, способных повлиять на структурную целостность дома (например, снос несущих стен).

Нужно учитывать тот факт, что, если такие работы уже произведены, скорее всего решить проблему не получится даже через суд. Как следствие, придется делать очередной ремонт и исправлять выявленные нарушения.

С кем согласовывать?

Согласование проекта требуется еще на начальной стадии, до того, как работа начнется. Если она уже завершена, то процедура называется «узаконивание», хотя действия в обоих случаях практически не отличаются.

Узаконивать/согласовывать перепланировку нужно в специальном отделе местной администрации, но так как они в разных регионах и называются по-разному, да и не всегда доступны для простых людей, намного удобнее обращаться в любое отделение МФЦ (Мои документы).

Разницы заявитель практически не заметит. В самом плохом случае, при обращении в МФЦ процедура узаконивания затянется на лишние 2-3 дня. Других отличий нет.

Как узаконить?

Процедура узаконивания перепланировки достаточно сложная сама по себе. Тем более, что во многих случаях без помощи грамотного юриста просто не обойтись.

Особенно если придется отстаивать свои интересы в суде. Представленный ниже порядок оформления является обобщенным.

В зависимости от региона проживания и других особенностей, могут добавляться другие действия или меняться их очередность.

Порядок действий

1. Подготовить проект перепланировки дачного/частного дома. Это очень важный этап. Даже если работы уже давно завершены и требуется просто узаконить все, что сделано, проект все равно нужен.

   Причем уже на этапе его подготовки специалисты, которые будут заниматься данным вопросом, могут сразу заявить, какие моменты не смогут узаконить ни при каких условиях, а какие – вполне могут. Проект является как бы отображением того, что сделано.

   Его будут сравнивать с тем, что указано в техпаспорте чтобы выявить все внесенные изменения.

2. Собрать все остальные необходимые документы (список см.ниже).
3. Выбрать отделение МФЦ (Мои документы) и посетить его.
4. Заполнить заявление на узаконивание перепланировки.

5. Передать специалисту МФЦ такое заявление и все собранные документы.
6. Дождаться решения и получить его.
7. С положительным решением идти в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. С отрицательным решением идти в суд.

Документы

Для согласования/узаконивания перепланировки нужны будут следующие документы:

• Проект перепланировки. В редких случаях, если вносились незначительные изменения, его можно сделать и самостоятельно, при наличии минимальных навыков и знаний. Чаще же всего нужна помощь специалистов. Следует отметить, что проект может быть и сравнительно небольшим и очень объемным. Все зависит от того, что именно было сделано. Так, например, если требуется возвести дополнительную перегородку, то помимо факта отображения такой перегородки на плане потребуется дополнительный лист с описанием структуры такой перегородки и еще один с расчетом давления перегородки на пол.
• Паспорт заявителя. Документ обязательно предоставляется действующий. Он не должен содержать посторонних отметок, в нем обязана быть вклеена фотография по возрасту и так далее.
• Паспорта или свидетельства о рождении всех совладельцев. Свидетельства в данном случае предоставляются только в том случае, если у собственника жилья еще нет паспорта (несовершеннолетний).
• Согласия совладельцев на проведение перепланировки. Этот документ заверяется у нотариуса. Обычно требуется отдельное согласие от каждого совладельца, но тут многое зависит от региона нахождения недвижимости. В некоторых МФЦ могут принять и «коллективное» согласие.
• Доверенность на представителя и его паспорт. Этот пункт актуален только в том случае, если заявитель планирует действовать через представителя.
• Свидетельство о праве собственности. На момент написания данной статьи в качестве такого свидетельства выступает выписка из ЕГРН. Рекомендуется заказать такую выписку непосредственно до подачи документов, чтобы предоставить максимально «свежую» версию.
• Техпаспорт на дом. Нужен для того, чтобы ответственные лица смогли увидеть, чем итоговый вариант планировки отличается от того, что было.
• Правоустанавливающие документы. Обычно это договор купли-продажи, но возможны и другие варианты. Например, договор дарения, завещание и так далее.

Помимо всего перечисленного нужны будут также и бумаги от различных проверяющих структур, типа Пожзащиты, Роспотребнадзора и так далее. Заявитель не обязан их все собирать самостоятельно. Специалист МФЦ сам запросит все нужные бумаги.

Согласование/узаконивание перепланировки – это бесплатная процедура. Платить придется только в процессе сбора документов:

• Проект перепланировки: от 10 тысяч рублей.
• Выписка из ЕГРН: 300 рублей.
• Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
• Доверенность на представителя: от 2 тысяч рублей.

В процессе оформления могут потребоваться и дополнительные расходы если, например, какие-то документы (предположим, договор купли-продажи) придется восстанавливать. Кроме того, если заявитель получил отказ и будет обращаться в суд, ему потребуется заплатить еще и госпошлину. Ее размер составляет 300 рублей.

В среднем вся процедура согласования/узаконивания, если не учитывать судебное разбирательство, может занять около 2-3 месяцев. Из них:

• Оформление проекта перепланировки: от 1 недели.
• Подготовка документов: до 3-5 дней.
• Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
• Переоформление техпаспорта: от 3-х дней.

Если обращаться в суд, то срок можно смело увеличивать примерно на 3 месяца. Из них 2 месяца будет рассматриваться дело и еще 1 месяц придется ждать, пока решение вступит в силу.

Нередко собственник вносит в дом такие изменения, которые невозможно узаконить в общем порядке. Как следствие, он получает отказ в МФЦ (Моих документах). В этой ситуации единственным выходом может стать обращение в суд, однако следует учитывать тот факт, что далеко не всегда суд становится на сторону владельца жилья. На практике верно как раз обратное, но пытаться все равно нужно.

Очень часто решение сильно зависит от юридической поддержки собственника жилья. Квалифицированные юристы помогают как на этапе обращения в МФЦ, так и при рассмотрении проблемы в суде. На бесплатной консультации наши специалисты расскажут об основных особенностях такой процедуры и важных моментах. Они также могут выступать в качестве представителей клиента, добиваясь нужного результата.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pereplanirovka-v-chastnom-dome-nuzhno-li-razreshenie/

Перепланировка таунхауса

Перепланировка таунхауса

Несколько столетий назад зародилось такое понятие, как таунхаус. Сегодня данное направление в строительстве чрезвычайно популярно и встречается по всему миру.

Разумеется, оно не обошло стороной и российские города. Под таунхаусом принято сегодня понимать комплекс жилых домов, которые имеют общие стены и выстроены в одну линию.

Возле каждого дома имеется небольшой участок перед входом, а иногда — и позади построек.

Многих привлекает то, что при переезде из обычных квартир в таунхаус у них появляется отдельный вход, собственный дворик, часто — два этажа вместо одного, иногда — собственный гараж под авто.

При всех прелестях не многие знают, что таунхаус не дает безграничных возможностей при перепланировке. Хотя они здесь более широкие, ограничения на уровне законодательства и норм СНиП существуют.

О том, как правильно согласовывать такой тип жилья, мы расскажем далее.

В чем преимущество перепланировки таунхаусов перед квартирами

Порядок согласования перепланировки квартир и таунхаусов примерно одинаковый и четко определен законом. Они строятся в соответствии с индивидуальными проектами и имеют особенности планировки, конструкции, инженерных коммуникаций и прочего.

Однако небольшая разница между ними есть. Таунхаус представляет собой двухэтажную квартиру, но ее отличие от обычной в том, что нет соседей сверху и снизу, а это означает, что перепланировкой вы им не помешаете. Соответственно, в законодательстве таких строгих запретов на изменения в плане нет.

Отличительные черты согласования в таунхаусах

Необходимо понимать, что перепланировка таунхауса — это любое изменение в плане постройки. Не существует такого понятия, как «свободная планировка», поскольку конструктивные элементы дома отмечены в поэтажном плане БТИ, и их изменение влечет необходимость узаконивания.

Однако, в отличие от квартир, мокрые зоны здесь можно располагать над жилыми. В таунхаусе такая перепланировка не считается ухудшением условий жизни. Вы можете переносить санузел в любое место, увеличивать площадь кухни за счет коридора, даже если она окажется под ванной или туалетом.

Помимо вышеперечисленного, в таунхаусе можно изменять положение и конструкцию лестницы, демонтировать подоконники, вырезать новые оконные проемы и входы, переоборудовать гараж, создавать дополнительные санузлы.

Причина в том, что кровля, которая должна быть видоизменена для создания дымохода, принадлежит к категории общего имущества дома. Эти и другие нюансы можно решить без накладок, если обратиться в проектную компанию, которая вместе с созданием проекта окажет услугу узаконивания.

Расценки на эти работы можно узнать ниже из калькулятора.

05.09.2016

Источник: https://energy-systems.ru/main-articles/pereplanirovka-i-soglasovanie/8025-pereplanirovka-taunhausa

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Достаточно часто возникает ситуация, когда единственным способом приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца являются его переустройство и (или) перепланировка.

Многие собственники приступают к  переустройству или перепланировке  без учёта правовых и технических аспектов в полной уверенности, что  со своей жилплощадью они могут  совершать любые действия.

Но на самом деле в многоквартирном доме (МКД) все жилые и нежилые помещения  неразрывно связаны друг с другом и перепланировка (переустройство) одной квартиры может затронуть конструкцию всего дома.

 Поэтому такая ошибочная уверенность может впоследствии привести к ряду серьезных проблем.

Если Вы предполагаете осуществить в своей квартире переустройство и (или) перепланировку, советуем до их начала ознакомиться с данным материалом.

1.Что такое переустройство и перепланировка  жилого помещения?

Оба эти понятия закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения определено как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в его технический паспорт (материалы).

В повседневном употреблении эти термины, как правило, взаимозаменяемы и обозначают любое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения её характеристик, требующее получения разрешительной документации в соответствующих службах:

• изменение местонахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
• изменение функциональности помещений внутри квартиры (переделка жилых помещений в бытовые и наоборот);
• реорганизация фасадов, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающиеся на архитектурном облике строения;
• изменение перекрытий (заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.).

Переустройство и перепланировка жилья должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления  на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

• Такое решение служит юридическим основанием для осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения с учетом проекта, который представляется на согласование.  
• Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
• В случае отсутствия разрешительных документов перепланировка считается самовольной, что может повлечь за собой не только длительные судебные тяжбы, но  в некоторых случаях,  необратимые последствия.

За самовольную перепланировку с 2018 года предусмотрена административная ответственность: на виновное лицо накладывается штраф от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.

21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; далее — КоАП РФ).

Кроме того, судебные органы могут обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние, либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов (п. 6 ст. 29 ЖК РФ).

2. Распространённые ошибки, допускаемые при перепланировке

Обратите внимание, что законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций  здания,  нарушению  в  работе  инженерных  систем  и  (или) оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

На практике это означает, что такая перепланировка не сможет быть узаконена.

Рассмотрим несколько распространённых ошибок перепланировки и переустройства жилья, которые приводят к нарушению установленных законом требований:

Ошибка 1. Нарушение прочности несущих конструкций здания, изменение фасада.

Серьезной ошибкой при перепланировке квартиры, является снос или существенное ослабление прочности несущих конструкций здания.

Например, запрещается убирать несущие стены, расширять помещения за счет лоджий и балконов, поскольку такое изменение может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Кроме того, нельзя создавать  сверхнормативную нагрузку на перекрытия, возводя дополнительные перегородки.

Также запрещается проводить перепланировку, если есть вероятность нарушения фасада здания, кровельной конструкции и/или работы его инженерных систем. Это, к примеру, означает, что самостоятельно пристроенный балкон Вы узаконить не сможете.

Ошибка 2. Нарушение системы общих коммуникаций и доступа к ним.

При перепланировке жилья особое внимание следует уделять общим коммуникациям. Запрещено:

• сносить или уменьшать сечения коробов вентиляции и каналов для иных коммуникаций;
• замуровывать отопительные стояки, вентили и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными коробами;
• устанавливать радиаторы отопления на балконе или лоджии, а также монтировать «теплый пол» с жидкостным подогревом и т.д.;
• устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
• работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
• устанавливать  или  переустанавливать  дополнительное  газовое оборудование, если оно требует прокладки дополнительных сетей и/или приведет к увеличению потребления газа;
• заменять газовые кухонные плиты на электрические и пр.

Ошибка 3. Перенос вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет).

Запрещено переносить кухни, ванные и туалеты в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами газо- и водоснабжения, водоотведения.

Не допускается, например:

• объединение кухни, оснащенной газовой плитой и жилой комнаты в единое помещение;
• расширение санузла в сторону кухни или жилой комнаты, если под квартирой расположено жилое помещение;
• устройство кухни над жилым помещением и т.д.

Ошибка 4. Присоединение к квартире технических помещений.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие: реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Согласие всех собственников, которое  должно быть оформлено с соблюдением требований, установленных статьями 44–48 ЖК РФ.

Важно! После того как помещение общего пользования будет включено в площадь квартиры и объект будет введен в эксплуатацию, на него должно быть зарегистрировано право собственности. 

3. Как правильно оформить перепланировку?

После того, как Вы убедились в том, что запланированный Вами объём и перечень работ по перепланировке и (или) переустройству квартиры, не противоречит ни одному из перечисленных выше пунктов, Вам следует предпринять следующие шаги:

Шаг 1 — обратиться в проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства,  для заключения договора подряда на подготовку проекта перепланировки (ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Шаг 2 — согласовать перепланировку с органом местного самоуправления (администрацией муниципального образования).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (самостоятельно, либо через уполномоченное лицо) должен обратиться в муниципалитет по месту нахождения квартиры с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (форма предусмотрена административным регламентом соответствующего муниципального образования, при отсутствии — произвольная). К заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):

• правоустанавливающие документы жилого помещения;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

1. Местными нормативно-правовыми актами может быть установлена необходимость согласования подготовленного проекта в соответствующих надзорных органах (в территориальных органах  Роспотребнадзора, федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, с государственным инспектором по пожарному надзору).
2. Шаг 3 — дождаться разрешения органа местного самоуправления на перепланировку (распоряжения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения).
3. Срок получения разрешения не должен превышать 45 дней с момента получения органом, осуществляющим согласование, Вашего заявления.
4. Шаг 4 — осуществить перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.
5. Шаг 5 — обратиться в орган, выдавший решение о согласовании перепланировки, для оформления акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
6. Для получения акта приемочной комиссии нужно представить:

• правоустанавливающие документы на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение;
• распоряжение комитета о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения после проведения его переустройства и (или) перепланировки.

Внимание! Акт приемочной комиссии направляется муниципалитетом в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; ст. 32 Закона о недвижимости; п. 1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» , утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457).

Остались вопросы — мы ответим! Задать вопрос.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/5d8b02ae92414d00b04c189f

Важные юридические аспекты переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

ГлавнаяНедвижимостьНежилая недвижимостьПерепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений

Жилым называется здание, в котором живут люди. Однако обычно в таких домах есть помещения, для проживания не предназначенные и используемые для других целей.

Но в тех случаях, когда технические данные этого объекта не подходят для того, чтобы использовать помещение определённым образом, собственник или долгосрочный арендатор может сделать там перепланировку.

Что это такое и что нужно учитывать, проводя перепланировку?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Показать содержание

Что такое перепланировка нежилого помещения в жилом здании?

Если речь идёт о жилых зданиях или многоквартирных домах (МКД), то ЖК РФ даёт в ст. 25 определение двух основных терминов:

1. Перепланировка – изменение конфигурации помещения. Оно включает в себя перенос внутренних перегородок, снос старых и возведение новых, изменение оконных или дверных проёмов и т. д.
2. Переустройство – изменение инженерных коммуникаций, то есть систем электро-, тепло- и водоснабжения, отопления, канализации и т. д.

Общим для этих двух терминов является то, что такие изменения касаются технических характеристик помещения, и потому данные о них должны вноситься в техпаспорт помещения. Поэтому в дальнейшем различия между переустройством и перепланировкой будут проводиться лишь там, где они принципиальны.

В том случае, если речь идёт о нежилых помещениях в нежилых зданиях, законодатель употребляет термин «реконструкция» (ч. 1 ст. 1 ГрК РФ). Технически же процедура может и не отличаться.

Основаниями и целями перепланировки обычно являются:

• Необходимость эффективнее использовать имеющееся помещение. Например, если перепланируется для использования под торговую точку выведенная из состава жилого фонда квартира, расположенная на первом этаже, перепланировка будет включать в себя организацию торгового зала, подсобного помещения, склада и т. д.
• Рационализация инженерных сетей. Например, если в нежилом помещении в МКД организуется кафе, может потребоваться разделить водопровод и канализацию, отдельно организовав подключение кухни и моечной.
• Изменение площади помещения и объединение двух объектов в один, либо, напротив, разделение единого помещения на два с организацией отдельных выходов.

Если работы не затрагивают несущих конструкций и инженерных коммуникаций, то получать разрешение на них не надо. В этом случае будет производиться капитальный ремонт, а не перепланировка или переустройство.

Виды работ в многоквартирном доме

Перепланировка нежилого помещения в МКД может включать в себя следующие виды работ:

• Перенос перегородок и стен. В результате переноса площадь и объём помещения могут как увеличиться, так и уменьшиться.
• Объединение двух соседних помещений воедино или, напротив, организация двух изолированных помещений с раздельными входами.
• Замена или восстановление несущих конструкций здания, находящихся в пределах переделываемого помещения.
• Возведение настроек, встроек или пристроек к помещению, а также удаление тех, которые уже существуют.
• Изменение инженерного оборудования, связанного с его переносом или повышением уровня. Проще говоря, если вместо чугунных радиаторов отопления вешаются биметаллические – это ремонт, а не переустройство. А вот если делается новая разводка отопительных труб, и вместо двух имевшихся радиаторов устанавливаются уже четыре и на новых стенах – это уже требует согласования.

Правила и ограничения

Проводя перепланировку помещений в жилом доме, необходимо учитывать следующие моменты:

1. Перепланировка должна быть заранее согласована с надзорным органом. В некоторых случаях возможно узаконить задним числом уже проведённые работы, однако это потребует больше времени и чревато как минимум штрафом. В самых неудачных случаях надзорные органы могут потребовать в судебном порядке провести обратную реконструкцию помещения, восстановив его прежнее устройство.
2. Перепланировку также надо согласовывать и с собственниками жилых помещений. В частности, если работы затрагивают общедомовое имущество, собственниками которого являются все жильцы МКД, необходимо, чтобы на общем собрании большинство владельцев квартир согласились с планом работ.

Кроме того, проводя работы, необходимо учитывать и нормы безопасности в следующих сферах:

• Пожарной.
• Строительно-инженерной.
• Электрической.
• Санитарной и т. д.

Готовя проект переделки помещения, необходимо получить разрешение в каждой отдельной службе. В частности, прокладка новых газовых коммуникаций или перенесение старых нужно согласовывать с газовой службой, установку печей или горелок – с МЧС и т. д. В каждом случае действуют отдельные нормы.

Проводя работы по перепланировке, необходимо учитывать положения следующих нормативных актов:

• ГК РФ. Гражданское законодательство определяет права, которыми наделён собственник или иное лицо, законно пользующееся нежилым помещением, а также права собственников соседних помещений, которые тоже нужно учитывать.
• ЖК РФ. Жилищный кодекс даёт определение самих понятий переустройства и перепланировки. Также он устанавливает, в каких случаях наступает ответственность за самовольные действия по переустройству и перепланировке помещений.
• ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поскольку в ЕГРН включаются и кадастровые сведения, касающиеся и площади объектов, то этот закон устанавливает процедуру внесения изменений в записи реестра.
• Строительные нормы и правила (СНиПы). Они устанавливают конкретные требования к отдельным видам работ.
• Региональное законодательство. В нём указывается, какой конкретно орган и в каком порядке проводит согласование работ по перепланировке помещений.

Порядок согласования для перепланировки и переустройства отличается мало. Разница состоит лишь в том, разрешения от каких конкретно органов потребуется получать ещё на стадии подготовки проекта.

С 2019 года в законодательство внесён ряд изменений. Теперь общий порядок проведения перепланировки в нежилых помещениях МКД ничем не отличается от того, который установлен для жилых.

Чтобы переделать нежилое помещение, находящееся в жилом доме, под свои нужды, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Владелец помещения подаёт заявление в орган, дающий разрешение. Им может быть БТИ, архитектурный отдел местной администрации и т. д. К заявлению прилагается план работ по переделке помещения.
2. Если затрагиваются соседние помещения или общедомовое имущество, дополнительно проводится общее собрание, на котором собственники квартир в жилом здании дают (либо не дают) своё согласие на предстоящие работы.
3. Владелец перепланируемого помещения получает разрешение от всех служб, в чьём ведении находятся соответствующие вопросы. Это будут газовщики, электрики, Роспотребнадзор (СЭС) и т. д.
4. После того, как везде получены разрешения, а работы согласованы, можно приступать непосредственно к переделке нежилого помещения.

Отличия перепланировки с переводом в жилой фонд

ЖК РФ делит помещения в зданиях на жилые и нежилые. Жилыми считаются те, которые отвечают следующим требованиям:

• Изолированы.
• Пригодны для круглогодичного проживания.
• Соответствуют санитарным нормам и правилам.

Поэтому если перепланировка включает в себя перевод помещения из категории нежилых в жилое, процедура будет следующей:

1. В уполномоченный орган подаются документы, предусмотренные ст. 23 ЖК РФ.
2. Орган рассматривает заявление и пакет документов, после чего в течение 45 дней принимает решение о согласии или несогласии с переводом.
3. Проводится перепланировка.

Как и для нежилых помещений, потребуется как решение общего собрания собственников, так и разрешение от владельцев тех квартир, которые непосредственно примыкают к переустраиваемому помещению. Вся разница в процедуре будет состоять в том, что помимо узаконивания перепланировки потребуется изменение назначения для переделываемого объекта.

Что делать в случае отказа в перепланировке и переустройстве?

Уполномоченные органы могут не только разрешить перепланировку, но и отказать в ней. Что делать в этом случае?

• После того, как получен отказ, прежде всего нужно посмотреть, в связи с чем было принято именно такое решение. Если оно связано с процедурными нарушениями (не было получено согласие одного из органов, нет решения общего собрания и т. д.) – их следует устранить, после чего подать заявление повторно.
• Если отказ связан с несоответствием планируемой переделки нормам законодательства или правилам безопасности – следует изменить проект так, чтобы он не нарушал установленных требований.

Если же собственник нежилого помещения в жилом доме уверен, что у него всё в порядке, а отказ необоснован, он может обжаловать решение. Сделать это можно двумя способами:

1. Обратившись в вышестоящую инстанцию. Например, если дело происходит в Москве, и отказ получен от Департамента городского имущества, можно обжаловать его, обратившись в правительство Москвы или непосредственно к мэру.
2. Подать жалобу в судебном порядке, предусмотренном КАС РФ.

На практике обжалование по инстанции неэффективно. Вышестоящие должностные лица часто не обладают необходимой компетентностью в строительных или технических вопросах, чтобы судить, есть нарушение или нет. В суде же можно использовать как доказательство заключения независимой экспертизы.

Когда перепланировка закончена, помещение надо ввести в эксплуатацию. Для этого используется следующая процедура:

1. Собирается комиссия. Она включает в себя собственника помещения, представителя уполномоченной организации, дающей разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, представителя управляющей компании МКД. При необходимости в неё включаются и иные заинтересованные лица.
2. Составляется акт. В нём перечисляются все выполненные в помещении работы, включая скрытые (они вносятся на основании документации, предоставленной строительной организации, производившей работы).
3. Акт рассматривается уполномоченным органом, который даёт разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
4. Техники БТИ готовят новую техдокументацию на помещение, где будут обозначены новая конфигурация и площадь помещений, новая разводка коммуникаций и т. д.
5. Данные о внесённых изменениях вносятся в кадастровую часть ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Процедура перепланировки нежилого помещения в МКД во многом схожа с той, которая используется для нежилых зданий. Однако поскольку речь идёт о жилом доме, законодательство устанавливает более жёсткие меры контроля за выполняемыми работами. Поэтому важно соблюдать все правила, установленные для производства таких работ.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/pereplanirovka-pereustrojstvo-rekonstruktsiya/v-zhilom-zdanii.html

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

• в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
• на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

• с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
• со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

• заявление о переустройстве или перепланировке;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• проект переустройства или перепланировки; 
• технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. были представлены не все документы;
2. представление документов в неуполномоченный орган власти;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

• внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
• планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
• планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy