Перепланировка и переустройство жилого и нежилого помещения: понятие, правила, виды, амнистия, законодательное регулирование

Перепланировку квартиры считают существенным изменением конструкций жилого помещения. Перед проведением таких работ в различных государственных инстанциях проводят официальное согласование. Иначе капитальный ремонт квартиры признают незаконным, а потом штрафуют за это дело.

В Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ) и иных подобных правовых актах регулярно меняют правила, которые связаны с изменением различных конструкций в квартирах. Рассмотрим, чем регламентируется перепланировка и переустройство разнообразных жилых и определенных нежилых помещений.

Общие сведения и краткое содержание закона

Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.

По новому закону РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

• Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»
• Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
• Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
• Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
• Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

Нововведения

Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2018 года. С 2019 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:

• теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
• если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.

Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

Основное изменение: начало работ только после согласования

1. Личный паспорт;
2. Ксерокопию эскиза или проекта;
3. Официально разрешение от Жилинспекции;
4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
5. Кадастровый новый паспорт.

Читать так же:  ​​Допрос несовершеннолетнего

Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2018 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

Необходимость проведения согласования

Согласно ст. 25 ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.

В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

• при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
• при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
• при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
• при возведении или демонтаже квартирного тамбура.

Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

Прежние ограничения

В новом законе РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.

Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

• демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
• разрушение несущих стен здания;
• расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
• объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
• совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.

Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции

Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности

1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
2. Акт передачи конкретной квартиры;
3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

Утратившие силу

Ранее (до 2019 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

• замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
• установка водонагревателя и газовой колонки;
• изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.

Читать так же:  ​​Отмена СНИЛС в 2020 гг

Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.

Особенности

1. Получением платной юридической помощи от юриста;
2. Размером жилого помещения;
3. Объемом будущих ремонтных работ;
4. Сроком получения официального разрешения;
5. Регионом, в котором прописан собственник жилья.

Проведение переустройства

Согласно ст.

25 ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки.

В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Что можно делать

Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Нежилые помещения

Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Читать так же:  ​​Как выселить квартирантов, которые не платят?

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки.

Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Как узаконить

Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Этапы получения разрешения

При согласовании квартирной перепланировки выполняют такие действия:

1. Определяют объем и вид работ;
2. Создают проект;
3. Проводят согласование конкретного проекта в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях.

Затем, всю документацию и заявку, которое составляют по форме, утверждённой постановлением Правительства № 266 от 28 апреля 2005 г., подают в отдел градостроительства.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Необходимая документация

При согласовании проведения квартирной перепланировки в отдел архитектуры подают:

1. Ксерокопию и оригинал личного паспорта;
2. Выписку из ЕГРН;
3. Согласие граждан (в виде отдельного документа), которые прописаны в этой квартире (включая отсутствующих жильцов и несовершеннолетних);
4. Согласие от более чем 50% собственников многоэтажного жилого дома, в том числе и от соседей. Этот документ заверяют у нотариуса;
5. Проект от проектировщика с допуском СРО.

Также до проведения квартирной перепланировки получают официальное разрешение — заключение от МЧС и из службы СЭС.

Сроки

Согласование квартирной перепланировки проводят в такие сроки:

• официальное согласование и документальное оформление конкретного проекта в СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях — 15-20 суток.
• получение необходимых справок — 10 дней.
• подача и рассмотрение заявления от владельца квартиры в отделе архитектуры — 45 суток.
• выдача местной администрацией соответствующего разрешения — 3 дня.

В итоге, на согласование проведения таких работ тратят примерно 2,5 месяца.

Нужен ли проект

Предварительный проект квартирной перепланировки обязательно составляют при затрагивании несущих межкомнатных конструкций. Однако, в этом случае иногда обходятся и составлением эскиза.

Демонтажно-монтажный план квартиры

Ответственность и штрафы

При проведении самовольной или незаконной перепланировки собственника квартиры привлекают к административной ответственности (ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ). В этом случае владельца жилого помещения штрафуют на такие суммы:

• 2 000-2 500 руб. (физлицо);
• 4 000-5 000 руб. (должностное лицо);
• 40 000-50 000 руб. (юридическое лицо).

Помимо уплаты административных штрафов, собственник жилья приводит квартиру в прежний вид и возмещает соседям нанесённый моральный или материальный ущерб. На протяжении 6 месяцев владелец исполняет судебное предписание.

Статья 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»

Статья 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений»

Заключение

При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

Источник: https://zakonoved.su/zakon-o-pereplanirovke-kvartir.html

Понятие перепланировки

Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.

На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.

Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.

По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки. 

Понятия перепланировки и переустройства

Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.

Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.

Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.

Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.

Что входит в понятие перепланировка квартиры?

К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:

• Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
• Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
• Изменение структуры полов в помещениях.
• Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
• Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
• Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.

Работами по переустройству помещений принято считать:

• Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
• Перенос кухонь и санузлов.
• Перемещение инженерных сетей.
• Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.

• Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.
• Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:
• 
• В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.
• Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне — мойку и электроплиту.

В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

1. Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

2. Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).

     

3. Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать.

Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Согласование перепланировки

До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):

• У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях). 
• У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
• У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
• У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).

Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.

 проект перепланировки и СРО

А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.

Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь

Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:

• Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
• Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
• Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
• Договор об авторском надзоре.

Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).

• Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).
• Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.
• Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.

После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.

Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства

Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.

1. Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»
2. То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»
3. Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»
4. Например:
5. Перепланировка в новостройке с объединением квартир
6. Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа
7. Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме

Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.

Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».

Источник: http://apb1.ru/ponyatie-pereplanirovki.html

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Достаточно часто возникает ситуация, когда единственным способом приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца являются его переустройство и (или) перепланировка.

Многие собственники приступают к  переустройству или перепланировке  без учёта правовых и технических аспектов в полной уверенности, что  со своей жилплощадью они могут  совершать любые действия.

Но на самом деле в многоквартирном доме (МКД) все жилые и нежилые помещения  неразрывно связаны друг с другом и перепланировка (переустройство) одной квартиры может затронуть конструкцию всего дома.

Если Вы предполагаете осуществить в своей квартире переустройство и (или) перепланировку, советуем до их начала ознакомиться с данным материалом.

1.Что такое переустройство и перепланировка  жилого помещения?

Оба эти понятия закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения определено как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в его технический паспорт (материалы).

В то же время перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт.

В повседневном употреблении эти термины, как правило, взаимозаменяемы и обозначают любое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения её характеристик, требующее получения разрешительной документации в соответствующих службах:

• изменение местонахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
• изменение функциональности помещений внутри квартиры (переделка жилых помещений в бытовые и наоборот);
• реорганизация фасадов, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающиеся на архитектурном облике строения;
• изменение перекрытий (заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.).

Переустройство и перепланировка жилья должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления  на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

• Такое решение служит юридическим основанием для осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения с учетом проекта, который представляется на согласование.  
• Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
• В случае отсутствия разрешительных документов перепланировка считается самовольной, что может повлечь за собой не только длительные судебные тяжбы, но  в некоторых случаях,  необратимые последствия.

За самовольную перепланировку с 2018 года предусмотрена административная ответственность: на виновное лицо накладывается штраф от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.

21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; далее — КоАП РФ).

Кроме того, судебные органы могут обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние, либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов (п. 6 ст. 29 ЖК РФ).

2. Распространённые ошибки, допускаемые при перепланировке

Обратите внимание, что законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций  здания,  нарушению  в  работе  инженерных  систем  и  (или) оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

На практике это означает, что такая перепланировка не сможет быть узаконена.

Рассмотрим несколько распространённых ошибок перепланировки и переустройства жилья, которые приводят к нарушению установленных законом требований:

Ошибка 1. Нарушение прочности несущих конструкций здания, изменение фасада.

Серьезной ошибкой при перепланировке квартиры, является снос или существенное ослабление прочности несущих конструкций здания.

Например, запрещается убирать несущие стены, расширять помещения за счет лоджий и балконов, поскольку такое изменение может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.

Также запрещается проводить перепланировку, если есть вероятность нарушения фасада здания, кровельной конструкции и/или работы его инженерных систем. Это, к примеру, означает, что самостоятельно пристроенный балкон Вы узаконить не сможете.

Ошибка 2. Нарушение системы общих коммуникаций и доступа к ним.

При перепланировке жилья особое внимание следует уделять общим коммуникациям. Запрещено:

• сносить или уменьшать сечения коробов вентиляции и каналов для иных коммуникаций;
• замуровывать отопительные стояки, вентили и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными коробами;
• устанавливать радиаторы отопления на балконе или лоджии, а также монтировать «теплый пол» с жидкостным подогревом и т.д.;
• устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
• работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
• устанавливать  или  переустанавливать  дополнительное  газовое оборудование, если оно требует прокладки дополнительных сетей и/или приведет к увеличению потребления газа;
• заменять газовые кухонные плиты на электрические и пр.

Ошибка 3. Перенос вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет).

Запрещено переносить кухни, ванные и туалеты в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами газо- и водоснабжения, водоотведения.

Не допускается, например:

• объединение кухни, оснащенной газовой плитой и жилой комнаты в единое помещение;
• расширение санузла в сторону кухни или жилой комнаты, если под квартирой расположено жилое помещение;
• устройство кухни над жилым помещением и т.д.

Ошибка 4. Присоединение к квартире технических помещений.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие: реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Согласие всех собственников, которое  должно быть оформлено с соблюдением требований, установленных статьями 44–48 ЖК РФ.

Важно! После того как помещение общего пользования будет включено в площадь квартиры и объект будет введен в эксплуатацию, на него должно быть зарегистрировано право собственности. 

3. Как правильно оформить перепланировку?

После того, как Вы убедились в том, что запланированный Вами объём и перечень работ по перепланировке и (или) переустройству квартиры, не противоречит ни одному из перечисленных выше пунктов, Вам следует предпринять следующие шаги:

Шаг 1 — обратиться в проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства,  для заключения договора подряда на подготовку проекта перепланировки (ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Шаг 2 — согласовать перепланировку с органом местного самоуправления (администрацией муниципального образования).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (самостоятельно, либо через уполномоченное лицо) должен обратиться в муниципалитет по месту нахождения квартиры с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (форма предусмотрена административным регламентом соответствующего муниципального образования, при отсутствии — произвольная). К заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):

• правоустанавливающие документы жилого помещения;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

1. Местными нормативно-правовыми актами может быть установлена необходимость согласования подготовленного проекта в соответствующих надзорных органах (в территориальных органах  Роспотребнадзора, федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, с государственным инспектором по пожарному надзору).
2. Шаг 3 — дождаться разрешения органа местного самоуправления на перепланировку (распоряжения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения).
3. Срок получения разрешения не должен превышать 45 дней с момента получения органом, осуществляющим согласование, Вашего заявления.
4. Шаг 4 — осуществить перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.
5. Шаг 5 — обратиться в орган, выдавший решение о согласовании перепланировки, для оформления акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
6. Для получения акта приемочной комиссии нужно представить:

• правоустанавливающие документы на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение;
• распоряжение комитета о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения после проведения его переустройства и (или) перепланировки.

Внимание! Акт приемочной комиссии направляется муниципалитетом в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; ст. 32 Закона о недвижимости; п. 1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» , утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 №457).

Остались вопросы — мы ответим! Задать вопрос.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/5d8b02ae92414d00b04c189f

Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки

• Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство
  жилого помещения — это установка, замена
  или перенос инженерных сетей,
  санитарно-технического, электрического
  или другого оборудования, требующие
  внесения изменения в технический паспорт
  жилого помещения.
• Переустройство (переоборудование) жилых
  помещений может включать в себя:
• — установку бытовых электроплит вместо
  газовых плит или кухонных очагов;
• — перенос нагревательных сантехнических
  и газовых приборов;
• — устройство вновь и переоборудование
  существующих туалетов, ванных комнат,
  прокладку новых или замену существующих
  подводящих и отводящих трубопроводов,
  электрических сетей и устройств для
  установки душевых кабин, джакузи,
  стиральных машин повышенной мощности
  и других сантехнических и бытовых
  приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения — это
изменение его конфигурации, требующее
внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения. Перепланировка
проводится с сохранением функционального
назначения помещений, а переоборудование
— для приспособления помещений к новому
функциональному назначению; реконструктивные
работы, в том числе выполняемые в
комплексе с работами по перепланировке
и переоборудованию помещений,
предусматривают частичные изменения
в несущих конструкциях и (или) в
архитектурном облике здания. При
перепланировке и переустройстве в жилых
домах не допускаются мероприятия и
способы их реализации, нарушающие
требования строительных,
санитарно-гигиенических, экологических
и эксплуатационно-технических нормативных
документов, действующих для жилых
зданий; запрещены мероприятия, влияющие
на архитектурный облик жилых домов
(устройство балконов, козырьков, эркеров,
превращение в эркеры существующих
лоджий и балконов, устройство мансардных
помещений) и подлежащие оформлению и
реализации в порядке, установленном
для реконструкции жилых домов (Комментарий
к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова.
М.: Эксмо, 2005. С. 84).

1. Перепланировка жилых помещений может
   включать в себя:
2. — перенос и разборку перегородок;
3. — перенос и устройство дверных проемов;
4. — разукрупнение или укрупнение
   многокомнатных квартир;
5. — устройство дополнительных кухонь и
   санузлов;
6. — расширение жилой площади за счет
   вспомогательных помещений;
7. — ликвидацию темных кухонь и входов в
   кухни через квартиры или жилые помещения;

— устройство или переоборудование
существующих тамбуров. Согласно
пункту 3.7.4 Методического пособия по
содержанию и ремонту жилищного фонда
МДК 2-04.2004, переоборудование и
перепланировка жилых и подсобных
помещений в квартирах многоквартирных
домов могут проводиться для повышения
уровня благоустройства и комфортности
проживания.

Порядок и условия переустройства и
перепланировки, согласно части 1 статьи 26
ЖК РФ, определяются актами органов
государственной власти Российской
Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г.
акты субъектов Федерации в этой части
утрачивают свою силу.

Например, признан
утратившим силу Закон г. Москвы от
29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы».

Ранее
вопросы переустройства и перепланировки
жилого помещения регулировались
статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии
с которой переустройство, перепланировку
жилого помещения и подсобных помещений
можно было производить только в целях
повышения благоустройства квартиры и
лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних
членов его семьи и наймодателя и с
разрешения исполнительного комитета
местного Совета народных депутатов.

Согласно пункту 1.6 постановления
Госстроя России от 27 сентября 2003 г.

N 170 «Об утверждении Правил и норм
технической эксплуатации жилищного
фонда», собственники жилищного фонда
или их уполномоченные лица должны
своевременно вносить изменения в
исполнительную документацию по планировке
помещений, конструктивным элементам и
инженерному оборудованию, возникающие
в результате ремонтов, реконструкции,
модернизации, перепланировки и повышения
благоустройства с корректировкой
технических паспортов домов, строений
и земельных участков.

Субъекты Федерации устанавливают свои
правила переустройства и перепланировки
жилых помещений. В соответствии с
постановлением Правительства Москвы
от 8 февраля 2005 г.

N 73-ПП «О порядке
переустройства и (или) перепланировки
жилых и нежилых помещений в жилых домах
на территории города Москвы»*(102)разрешения на переустройство жилых
помещений (кроме случаев, отнесенных к
ведению префектов административных
округов) выдают главы районных управ
по заключениям межведомственных комиссий
районов. Срок действия разрешения
устанавливается на основании заключения
такой комиссии. Разрешения на переустройство
нежилых помещений в жилых домах,
приспособление переданных в установленном
порядке жилых помещений для использования
в нежилых целях, а также на сложные
случаи переустройства жилых помещений
(объединение нескольких квартир по
горизонтали или вертикали) выдают
префекты административных округов по
представлениям межведомственных
комиссий административных округов.
Срок действия разрешения устанавливается
на основании заключения межведомственной
комиссии округа. Жалобы на решения,
принятые на уровне районов и округов,
рассматриваются Городской межведомственной
комиссией Правительства Москвы. Решения
районных управ о переустройстве помещений
в жилых домах могут быть обжалованы в
судебном порядке.

• При переустройстве помещений не
  допускаются:
• — переоборудование и перепланировка
  помещений, ведущие к нарушению прочности
  или разрушению несущих конструкций
  здания, ухудшению сохранности и внешнего
  вида фасадов, нарушению противопожарных
  устройств, затрудняющие доступ к
  инженерным коммуникациям и отключающим
  устройствам;
• — перепланировка квартир, ухудшающая
  условия эксплуатации и проживания всех
  или отдельных жильцов дома или квартиры;
• — установка или переустройство перегородок,
  если в результате образуется комната
  без естественного освещения или без
  приборов отопления;
• — перепланировка, в результате которой
  образуется комната площадью менее 9 кв.
  м или шириной менее 2,25 м;
• — увеличение подсобной площади квартир
  за счет жилой;
• — переоборудование и перепланировка
  без согласия всех заинтересованных
  совершеннолетних жильцов квартиры и
  ее собственников;
• — переоборудование и перепланировка
  помещений, состоящих на учете штаба по
  делам гражданской обороны и чрезвычайных
  ситуаций, без разрешения начальника
  штаба; строений, предназначенных к сносу
  в ближайшие три года и включенных в
  соответствующие решения и распоряжения,
  если такое переоборудование не необходимо
  для обеспечения безопасности проживания;
• — перепланировка смежных помещений без
  предварительного внесения поправок в
  паспорт домовладения на основании
  решения межведомственной комиссии.
• Ограничения на отдельные мероприятия
  по переустройству помещений в жилых
  домах типовых серий, обусловленные их
  конструктивными особенностями,
  устанавливаются Правительством Москвы.

Согласно части 2 статьи 23 Закона
г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6
«Основы жилищной политики города
Москвы», переоборудование, переустройство,
перепланировка, перевод в нежилой фонд,
реконструкция жилища осуществляются
в порядке и на условиях, установленных
законодательством.

Таким образом, этот
закон разделяет такие понятия, как
переоборудование, переустройство и
перепланировка. Однако, согласно Закону
г. Москвы от 29 сентября 1999 г.

N 37
«О порядке переустройства помещений
в жилых домах на территории города
Москвы», понятие «переустройство»
включает в себя перепланировку помещений,
их переоборудование или перестановку
оборудования, устройство (заделку)
проемов в стенах, перекрытиях и
перегородках.

В соответствии с распоряжением мэра
Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О
Положении о едином порядке предпроектной
и проектной подготовки строительства
в городе Москве», проектная документация
— обязательное условие для перепланировки
помещений.

1. В состав документации входят:
2. 1) технический паспорт БТИ;
3. 2) пояснительная записка (кроме жилых
   зданий) по архитектурно-планировочным,
   конструктивным, технологическим
   решениям, внутреннему инженерному
   оборудованию, охране окружающей среды
   (при необходимости), противопожарным
   мероприятиям;
4. 3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых
   зданий) и сводный план инженерных сетей
   (при необходимости), план этажа М 1:100
   (М 1:50) с указанием предполагаемых к
   сносу и устанавливаемых перегородок,
   мест пробития проемов во внутренних
   стенах;
5. 4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с
   переоборудованием внутренних инженерных
   коммуникаций (при необходимости), с
   размещением технологического оборудования
   (при необходимости);
6. 5) строительный генеральный план (при
   устройстве стройплощадки);
7. 6) чертежи узлов и деталей, рабочие
   чертежи строительных и монтажных работ
   в соответствии с государственными
   стандартами СПДС (при необходимости);

7) техническое заключение о состоянии
объекта. Основанием для оформления
документации является обращение
собственника (или управомоченного им
лица), пользователя объекта или предписание
органов власти, контроля и надзора.

Например, если с заявлением обращается
наниматель по договору социального
найма, то он должен представить документ
о предоставлении ему наймодателем таких
полномочий. Полномочие может быть
выражено путем согласия на переустройство
или перепланировку.

Если жилое помещение
принадлежит сособственникам на праве
общей долевой собственности, то необходимо
заявление всех сособственников либо
один из сособственников вправе действовать
по доверенности. Согласие супруга, если
жилое помещение является общей совместной
собственностью и зарегистрировано на
имя другого супруга, презюмируется.

От
имени несовершеннолетних, недееспособных,
ограниченных в дееспособности лиц
выступают их законные представители;
от имени юридических лиц и публичных
образований — их органы на основании
учредительных документов, доверенностей
(Комментарий к Жилищному кодексу
Российской Федерации (постатейный)/Под
ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87,
88).

Согласно статье 12 Закона г. Москвы
от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке
переустройства помещений в жилых домах
на территории города Москвы»,
контролируют соблюдение порядка
оформления и проведения переустройства
помещений в жилых домах управляющие
жилыми домами и органы государственной
жилищной инспекции совместно с органами
исполнительной власти и районными
управами.

• Управляющие жилыми домами вправе и
  обязаны:
• — проверять наличие установленных
  разрешений на переустройство помещений;
• — вести учет продолжительности работ
  (регистрировать их начало и окончание);
• — следить за соблюдением согласованных
  условий вывоза строительного мусора;
• — принимать не противоречащие закону
  меры для поддержания нормальных условий
  проживания и предупреждения ущерба
  жилому дому, его инженерному оборудованию,
  а при необходимости обращаться за
  содействием к органам государственного
  контроля.
• Должностные лица органов исполнительной
  власти, районных управ и государственной
  жилищной инспекции в пределах своих
  полномочий вправе и обязаны:
• — требовать доступа в переустраиваемые
  помещения при проведении проверок,
  обращаться за содействием к
  правоохранительным органам;
• — обеспечивать рассмотрение обращений
  граждан и юридических лиц в связи с
  проводимыми работами (неправомерность
  мероприятий или их несоответствие
  выданным разрешениям, нарушение режимов
  ведения работ, причинение ущерба смежным
  помещениям, конструкциям и инженерным
  системам жилых домов);
• — выдавать обязательные для исполнения
  предписания о приостановлении
  (прекращении) работ, осуществляемых без
  разрешительных документов, с отступлением
  от проектной документации или с
  привлечением исполнителей, не имеющих
  лицензий, а также применять к нарушителям
  меры экономического и административного
  воздействия в соответствии с
  законодательством;

— осматривать с согласия собственника
переустраиваемые помещения в согласованные
с ним сроки и в присутствии его
представителя, предупредив о дате такого
осмотра арендатора или нанимателя
помещения не позднее, чем за неделю до
даты осмотра.

Если собственник помещения
в течение месяца не согласовал дату
осмотра, уполномоченные органы городской
администрации или местного самоуправления
вправе обратиться в суд с исковым
требованием о принудительном осмотре
помещения, в отношении которого имеются
достаточные основания полагать, что
оно было переустроено или переустраивается.

Что касается ответственности, то в
отношении самовольного переустройства
и перепланировки действует гражданское
законодательство о самовольной постройке.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ,
самовольной постройкой считается жилой
дом, другое строение, сооружение или
иное недвижимое имущество, построенное
на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном
законом и иными правовыми актами, либо
созданное без получения необходимых
разрешений или с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм
и правил. Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право
собственности и не вправе распоряжаться
постройкой — продавать, дарить, сдавать
в аренду, совершать другие сделки. Право
собственности на самовольную постройку
не может быть признано за указанными
лицами, если сохранение постройки
нарушает права и охраняемые законом
интересы других лиц либо создает угрозу
жизни и здоровью граждан.

Источник: https://studfile.net/preview/429690/page:28/