Можно ли продать квартиру с долгами за коммунальные услуги и как из нее выписаться? проверка жилья перед покупкой

Сложная экономическая обстановка в стране, а также безответственное отношение пользователей жилых помещений к исполнению обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг приводят к формированию долгов, возникновению конфликтных ситуаций с компаниями ЖКХ.

Особые трудности возникают у жильцов при отчуждении квартиры, дома, на финансово-лицевом счете которых имеется непогашенная задолженность по квартплате.

В этом случае важно знать, можно ли продать квартиру в собственности или по социальному найму с долгом за коммунальные услуги.

Варианты продажи жилья с долгами по ЖКУ

Действующее законодательство в 2018 г. не ограничивает граждан в праве распоряжения приватизированным жилым помещением независимо от наличия неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ. Согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ обязанность перечисления коммунальных платежей возлагается непосредственно на физическое лицо, не является обременением непосредственно для жилья.

Обязательство по оплате услуг содержания, ремонта жилых помещений возлагаются на следующих граждан (ст. 153 жилищного кодекса):

• Владелец.
• Арендатор.
• Наниматель муниципальной, государственной недвижимости.
• Участник жилищного кооператива.
• Застройщик.

Общепринятыми нормами регламентирован порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, капремонту: денежные средства должны быть внесены пользователем не позднее десяти дней после окончания месяца, в размере, определяемом ст. 156-158 ЖК. За несвоевременную оплату ЖКУ пользователи несут ответственность в виде начисления пеней, штрафов.

Допускается применение санкций к неплательщику: ограничение поставки услуг, наложение запрета на регистрационные действия. При накоплении долгов за коммуналку пользователи жильем по договору социального найма могут быть выселены в принудительном порядке.

Приобретая квартиру у должника, новый собственник должен быть готов к моральному воздействию со стороны компании, направляющей претензии, письма, счета на имя прежнего хозяина.

При этом новые жильцы будут вынуждены контактировать с кредитором непосредственно, а также со сторонами, представляющими его интересы, защищающими законные права.

Квартира с долгами за коммунальные услуги может быть продана, при этом обязательства по уплате долга переходят к новому владельцу

Допускается отчуждение недвижимости с передачей обязательств покупателю согласно ст. 391 ГК РФ, но в данном случае потребуется согласие обслуживающей компании.

Также стороны могут прийти к договоренности внесения авансового платежа при покупке. Продавец письменно обязуется направить предоплату на погашение долга, а контракт на реализацию заключается с учетом этого платежа.

Тогда продавец исполняет обязательства по коммуналке, а покупатель получает гарантию чистоты сделки.

Далее следует выяснить, как можно продать неприватизированную квартиру с долгами по коммуналке. В данной ситуации сделка невозможна в связи с тем, что жилец является нанимателем, а не законным владельцем. Среди возможного варианта отчуждения можно воспользоваться следующей схемой:

1. зарегистрировать гражданина на территории муниципального жилья;
2. заключить договоренность с лицом о выплате компенсации за выселение;
3. выписаться с жилья;
4. физлицо самостоятельно инициирует приватизацию помещения.

Запрет на реализацию действует для квартиры под ипотекой, так как недвижимость до полного исполнения кредитных обязательств находится в залоге.

Возможные сложности

Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.

Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:

• Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
• Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
• Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
• Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
• Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
• Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.

При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса

Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:

• не каждый нотариус согласится оформить договор;
• потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
• заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
• избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.

Проверка долгов за коммуналку

Перед тем, как купить жилое помещение, необходимо проявить максимальную осмотрительность: проверить возможные обременения, применяемые к недвижимости, а также получить информацию о наличии непогашенной задолженности по коммунальным платежам от продавца, управляющей компании в виде официальных документов.

Сведения о долгах за ЖКУ собственнику недвижимости можно обрести следующими способами:

• при личном визите в обслуживающую компанию или посредством телефонных переговоров с центром начислений, урегулирования долгов;
• в финансово-кредитных учреждениях, осуществляющих проведение платежей в пользу ЖКХ (в том числе через дистанционный банкинг);
• посредством оформления запросов на официальных интернет-порталах, например Гос.услуги;
• терминал по приему платежей отразит величину долга после ввода сведений о плательщике, адресе проживания;
• состояние лицевого счета по жилищно-коммунальным услугам опишет работник почты при осуществлении операций по оплате;
• на официальном сайте расчетного центра, адрес страницы которого указан на платежной квитанции, можно найти актуальные данные по задолженности.

Сделка купли-продажи жилья с долгами

Неотъемлемой частью договора передачи права собственности на квартиру, дом является момент урегулирования погашения задолженности за коммуналку. Собственник обязуется предоставить достоверную, прозрачную информацию о недвижимости, а покупатель письменно подтверждает порядок погашения долгов.

Перед покупкой квартиры следует собрать о ней побольше информации и удостовериться в отсутствии долгов

Информацию о задолженности разрешается прописывать непосредственно в тексте контракта, а также в виде дополнительного соглашения сторон. Участники сделки могут выбрать один из трех возможных вариантов:

• предоставление аванса в счет предстоящей покупки для погашения долгов;
• цессия – передача обязательств новому собственнику при согласии поставщика услуг;
• письменная гарантия продавца о перечислении суммы задолженности и самостоятельной ответственности перед кредитором.

На первом этапе продажи жилого помещения проводится размещение объявлений в публичных источниках: газеты, телевидение, радио, интернет-ресурсы.

Далее потенциальные покупатели осматривают недвижимость, заключают предварительное соглашение в подтверждение намерений. Продавец должен выписаться в кратчайшие сроки из жилья.

После сбора, проверки необходимого комплекта документов, оплаты госпошлины, сторонами заключается письменный договор и осуществляется передача жилья по акту.

Для оформления сделки потребуются следующие документы:

• удостоверения личности покупателя, продавца;
• свидетельство на право собственности по отношению к реализуемому объекту;
• документы на наследника;
• выписка из государственного кадастра недвижимости;
• письменное согласие долевых собственников, бывших супругов на заключение договора;
• одобрение органов опеки при проживании малолетнего ребенка в квартире;
• информационно-техническая документация по дому;
• выписка из домовой книги;
• доверенность на предоставление интересов собственника, если сделка заключается уполномоченным гражданином;
• выписка из ЕГРП;
• информация о задолженности по коммуналке и др.

Для удобства можно использовать образец договора купли-продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

В определенном пункте продавец обязуется исполнить обязательства перед обслуживающей компанией в полном объеме до момента передачи помещения новому собственнику, о чем будет предоставлено подтверждение в виде платежного документа. Недвижимость согласно условиям договора продается без долгов перед ЖЭКом.

В зависимости от договоренности, обязанность по уплате долга за коммунальные услуги может как перейти новому владельцу квартиры, так и остаться за прежним

Обязательство по погашению долгов

Ответственность за перечисление коммунальных платежей у покупателя наступает только с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено условиями соглашения сторон сделки. Новому собственнику рекомендуется заключить акт фиксирования показаний приборов учета в момент перехода права собственности.

Если по договоренности покупателя и продавца обязательство погашения задолженности за ЖКУ сохраняется у прежнего собственника, то все требования обслуживающей компании, коллекторов, суда, приставов к новому владельцу будут неправомерными.

Исключение оставляют долги по капитальному ремонту: обязательство в полном объеме переходит к покупателю согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Возможно привлечение специализированного агентства в мероприятие реализации, когда фирма гарантирует погашение задолженности по ЖКУ за счет вырученных от реализации средств.

При авансовой системе расчетов, основанной на предварительном погашении долгов по коммуналке, владелец получает задаток, осуществляет взаиморасчеты с обслуживающей компанией. После подтверждения погашения задолженности заключается сделка отчуждения помещения. Договор цессии предполагает полное освобождение продавца от обязательств перед ЖКХ, переход долгов к новому собственнику.

Извещение обслуживающей фирмы

Стороны договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг управляющей компанией (УК) обязуются уведомлять контрагента обо всех изменениях по отношению к объекту обслуживания. Поэтому о моменте перехода права на собственность по договору купли-продажи прежний владелец должен уведомить УК.

Извещение направляется в письменном виде поставщику ЖКУ. Далее на основании ст. 452 ГК РФ стороны производят расторжение договоренности при условии полного погашения долга, либо заменяют лицо в обязательствах. Договор цессии между продавцом и покупателем в отношении долгов по коммуналке заключается только после письменного согласия управляющей компании.

Собственник имеет право законными путями продать жилое помещение при наличии задолженности по коммунальным услугам, но при этом сложно найти покупателя и сохранить заявленную цену.

Покупатель в любом случае должен обезопасить себя при заключении сделок приобретения квартиры с долгами письменным подтверждением от продавца об исполнении обязательств.

О продаже квартиры с долгами пойдет речь в видео:



Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/prodazha-kvartiry-s-dolgami.html

Можно ли и как продать квартиру с коммунальными долгами

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Просмотров 57

Если нет возможности погасить накопившуюся задолженность по коммунальным услугам, собственнику придется рассмотреть продажу квартиры с неоплаченными счетами. Важно изучить все особенности этой процедуры, чтобы в дальнейшем у участников сделки не возникало претензий друг к другу.

Можно ли продать квартиру с долгами

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры.

Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения.

У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре  (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).

Исключение касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при продаже квартиры она переходит к новому собственнику, независимо от его согласия.

Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги.

Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.

) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника.

Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.

Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.

Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:

• наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
• отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.

Условия продажи

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если дело не дошло до судебных разбирательств. Если имеется постановление суда или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ или другие обязательства, судебные приставы могут наложить на объект недвижимости и продать его будет невозможно.

Собственнику необходимо:

1. Уведомить потенциального покупателя. Иначе впоследствии у него будут законные основания оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке с требованием уменьшить цену продажи или вовсе аннулировать сделку и вернуть уплаченную сумму.

В большинстве случаев задолженность по оплате услуг ЖКХ скрыть невозможно: риэлторы и покупатели запрашивают предварительно выписку управляющей компании о состоянии лицевых счетов.

1. Согласовать варианты решения проблемы: кто и в какой форме будет погашать.

Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги.

Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).

Пример. Цена квартиры 4,5 млн. руб., долг по оплате коммуналки – 100 000 руб. Покупатель составляет с продавцом соглашение о задатке и передает 100 000 рублей, которые входят в цену недвижимости (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предоставляет справку об этом из УК. Остаток – 4,4 млн. руб. – продавец получает по завершении сделки купли-продажи.

1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.

Чтобы закрепить обязательства продавца по оплате задолженности, можно составить предварительный договор купли-продажи, где прописать все достигнутые договоренности и сроки уплаты и заключения основного договора. Если погашение осуществляется за счет аванса или задатка, следует указать, что внесенная сумма пойдет на погашение долгов, квартира будет продана в определенные сроки и конкретному лицу.

Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя.

Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

• в самом договоре;
• в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

• ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
• Сведения о квартире.
• Сумма задолженности.
• Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета.

Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ).

  Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

В целом процедура продажи квартиры с коммунальными долгами не отличается от стандартных сделок. Последовательность действий будет следующей:

1. Получить в УК выписку с точной суммой задолженности.
2. Согласовать с покупателем условия сделки, в том числе цену и порядок погашения задолженности.
3. Подготовить пакет документов.
4. Подписать предварительный договор/соглашение о переуступке долга.
5. Выписать всех зарегистрированных лиц и запросить справку, подтверждающую отсутствие жильцов.
6. Погасить задолженность и получить обновленную выписку в УК.
7. Подписать основной договор купли-продажи.
8. Подписать акт приема-передачи и провести расчет между сторонами.
9. Оформить переход права собственности в Росреестре.
10. Уведомить УК о смене собственника.

Необходимые документы

Для проведения сделки нужно подготовить:

• Удостоверение личности участников сделки: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариальная доверенность (для представителя).
• Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
• Правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании и т. п.
• Справку из УК о состоянии лицевых счетов.
• Кадастровый и технический паспорт.
• Иные документы по обстоятельствам (согласие второго супруга на продажу квартиры, разрешение органов опеки и пр.).

Сроки и расходы

По закону, обязательное заверение договора купли-продажи с долгами по коммуналке не требуется. Кроме оплаты стоимости самой квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), статьей затрат будет оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 руб.

По закону обязанность по ее уплате возлагается на нового собственника, поскольку утрата права собственности не облагается сборами. Но стороны могут договориться о разделении расходов.

Кроме того, продавцу придется заплатить налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-5 лет.

Сроки оформления будут зависеть от работы управляющей компании и договоренности сторон, когда и каким способом будут оплачены счета. Непосредственно выдача справки обычно не занимает много времени. При наличии всех остальных документов сделку можно провести всего за несколько дней.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:

• О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
• О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
• О документах на квартиру.
• О цене и порядке расчетов.

Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю.

Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник.

Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может затянуться на неопределенное время.

Как достичь согласия с покупателем о том, кто будет погашать долг? Как грамотно отразить все договоренности в документах? Как законно провести сделку с минимальными потерями? Наши юристы готовы ответить на все вопросы на бесплатной консультации. При необходимости они же проведут сделку от начала и до конца, чтобы минимизировать риски продавца и покупателя.

Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: переходят ли долги при покупке к новому собственнику

8 просмотров

Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее.

Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами.

Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

1. Согласование процедуры купли-продажи.
2. Сбор документов.
3. Составление договора.
4. Обращение к нотариусу.
5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

• гражданский паспорт продавца и покупателя;
• выписку из домовой книги;
• выписку с лицевого счета;
• справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
• выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
• справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• правоустанавливающий документ;
• акт приема-передачи квартиры;
• акт передачи денег;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
2. Целесообразно указать показания счетчиков.
3. Составить передаточный акт.
4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

• по отоплению;
• по электроэнергии;
• по горячему и холодному водоснабжению;
• по канализации;
• за содержание общедомового имущества;
• за домофон, лифт.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

1. Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
2. Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
3. Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
4. Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов.

В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста.

Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kuplya-prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ot-predydushhego-sobstvennika/

Как можно продать или купить квартиру с долгами по ЖКХ или капремонту

Городские жители многоквартирных домов давно уже привыкли ко всем благам цивилизации. Само собой разумеющимся делом стали горячая и холодная вода, теплые батареи зимой, электричество без постоянных отключений и так далее. Но не все своевременно оплачивают эти удобства. Причины могут разные: уволили с работы, не хватает денег, просто не хочется.

Как купить квартиру именно у такого неудачливого продавца? Что делать с задолженностями? Как правильно оформить документы, чтобы долги не перешли на нового хозяина? Ответы на эти вопросы — в статье.

Могут ли продать приватизированную квартиру за долги

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

• если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
• у должника есть в собственности другое жилье;
• количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги.

Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

• это жилье единственное;
• не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
• имеются на иждивении несовершеннолетние дети.

Можно ли купить квартиру должника за материнский капитал

Что касается взносов на капремонт, который числится именно за квартирой, то согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей», то долг по данному виду платежа не является основанием для отказа в использовании материнского капитала для приобретения жилья.

Как купить квартиру с долгом по квартплате в ипотеку

Приобретение квартиры с долгом в ипотеку аналогично покупке за материнский капитал. Банки не регулируют наличие задолженности за коммунальные услуги. Потому что они останутся на прежнем владельце.

Только договоритесь между собой о том будет оплачивать долги и за какое время, так как могут возникнуть некоторые затруднения при сборе документов.

Советы риелтора

Законодательством закреплено право на свободу договоров. Это означает, что при достижении договоренности с покупателем вы можете сбыть свою квартиру, даже если у вас имеются долги по ЖКХ. Только честно предупредите об этом покупателя.

В целом, покупателю ничего не грозит, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги. После продажи долг за электричество, отопление, газ на нового собственника не переходит.

Исключение составляют по взносам на капитальный ремонт. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ данный вид платежей закреплен именно за квартирой и переходит на нового хозяина!

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Давайте приведем пошаговую инструкцию:

1. проверка обременений (здесь имеется ввиду не только за коммунальные услуги, но и перед банками);
2. проверка лицевых счетов;
3. если долги есть, то договариваетесь, кто их будет оплачивать;
4. если платит покупатель, то оформляете письменное обязательство, то есть человек официально уведомляет о согласии по взятию на себя всей суммы долга;
5. если расплачивается продавец, то договариваетесь о сроке, за который он должен погасить имеющиеся задолженности;
6. подписываете договор купли-продажи и акт передачи (справки о сумме задолженности прикладываете к договору);
7. регистрируете сделку в Росреестре и оплачиваете госпошлину.

После совершения сделки и ее регистрации владелец пишет уведомление в управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника и открытии нового лицевого счета. Оно пишется в свободной форме, от руки. Обязательно указываются паспортные данные собственника и прикладываются копии договора купли-продажи и выписка из ЕГРН.

А теперь рассмотрим эти пункты подробнее в соответствии с советами опытных риелторов.

Документы

Для заключения сделки по покупке-продаже жилой недвижимости необходимо предоставить следующий пакет бумаг:

• паспорта либо иные удостоверения, устанавливающие личности продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание, дарственную, свидетельство о праве собственности);
• для домов, построенных до 1999 года – техпаспорт;
• выписка ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• справки о размере долга за коммунальные услуги.

Как узнать, есть ли долги по коммунальным платежам при покупке квартиры

Прежде чем заключить договор купли-продажи и отдать продавцу деньги, стоит узнать, числятся ли за продающейся квартирой долги за услуги жилищно коммунального хозяйства. Даже если ее хозяин клянется, что все чисто, и вы склонны ему доверять. «Доверяй, но проверяй» — гласит старая пословица.

Способы существуют разные:

• спросить об этом напрямую в управляющей компании или ТСЖ. Но они могут отказаться дать такую информацию. Или УК может не заниматься сбором оплаты за коммунальные расходы (в т.ч. частично), тогда собственники производят выплаты непосредственно поставщикам;
• проверить списки должников на официальном сайте УК (если они там размещены);
• на сайтах организаций-поставщиков услуг ЖКХ;
• в терминале по номеру лицевого счета или по почтовому адресу;
• если в доме имеется консьерж, то говорите с ним. Эти люди обычно знают многое о жизни жильцов. Правда, не факт, что эти сведения будут достоверными;
• обратиться к риелтору, если вы прибегли к его услугам. Но существует вероятность, что специалист не будет запрашивать официальную справку, а просто спросит у консьержа или в УК;
• написать заявление в банк, который принимает оплату за услуги ЖКХ. В заявлении укажите адрес квартиры и попросите выдать информацию о наличии/отсутствии долгов по квартплате;
• сверить квитанции об оплате с текущими показаниями приборов учета;
• потребовать соответствующие справки у самого продавца.

Но лучше будет совместить несколько вариантов. Времени на это уйдет немного, зато вы будете спокойны, что с вас не будут требовать чужие долги.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: образец

Расчетные центры крупных городов РФ своим клиентам выдают справки о наличии-отсутствии задолженностей по форме ЕИРЦ-22. Управляющие компании также могут ее использовать.

Образец этой формы вы можете посмотреть, перейдя по ссылке. ⇐

Но вообще данная справка может составляться в произвольной форме. Региональные муниципальные органы могут устанавливать свои бланки. Но в любом случае справка должна содержать такие сведения, как:

• полное наименование организации, выдающей документ;
• данные заявителя – лицу, которому справка выдается;
• основной текст включает подробную информацию о размере долга по каждому платежу (или по одному из них). Размер долга прописывается цифрами и прописью (например, «300 руб. – триста рублей»);
• указывается дата, по которую произведен расчет;
• в конце документа ставится подпись сотрудника и печать организации.

Скачайте бланк справки об отсутствии или наличии долга по ЖКХ. ⇐

Договор купли продажи квартиры и коммунальные платежи

Что делать, если вы выяснили, что долг все-таки имеется? Или продавец сам предупредил об этом.

Прежде всего, договоритесь между собой, кто будет его оплачивать.

Варианта может быть 2:

1. Оплачивает старый хозяин. Он может занять денег или взять кредит в счет будущего расчета за квартиру. Но сделать это он обязан до оформления договора купли-продажи, то есть до окончательного расчета.
2. Долг переходит на нового хозяина. В этом случае суммарная сумма долга вычитается из общей стоимости квартиры. Документально это оформляется:

• в виде письменного обязательства, которая, в соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса РФ, является сделкой по переуступке долга;
• в виде отдельного пункта в договоре купли-продажи. Сам договор ничем не отличается от обычного, предназначенного для квартиры без долгов. Только отдельным пунктом вы прописываете кто будет оплачивать долг, до какого срока и размер задолженности. Ниже представлен образец подобной бумаги, в которой обязанность по оплате возлагается на продавца, но вы можете изменить его в соответствии с вашими договоренностями.

Скачайте образец договора по ссылке. ⇐

И не забудьте, что, так как речь идет о крупных денежных суммах, все документы нужно оформлять в присутствии нотариуса. Никаких устных договоренностей быть не должно.

Расходы

Помимо затрат на юриста, риелтора, нотариуса необходимо осуществить регистрацию права собственности.

Государственная пошлина при оформлении договора купли-продажи недвижимости в 2019 году стоит 2000 рублей для физических лиц, для юридических – 22000 рублей.

Сроки

Оплачивается госпошлина в строго ограниченное время – не позже 5 рабочих дней после подписания договора.

Продажа квартиры с долгами судебная практика

Если у владельца жилой недвижимости накопился долг соразмерный с ее стоимостью, то заемщик (банк, организация-поставщик услуг ЖКХ, управляющая компания или бывшая супруга, которой вы платите алименты на содержание общего ребенка) имеет право подать в суд для его насильственного взыскания.

Судья может вынести решение о наложении ареста на имущество, либо о взыскании иным способом.

Решение суда передается судебным исполнителям (приставам). Они приходят к ответчику домой, ознакамливают его с решением суда и составляют протокол, обязательно приглашают понятых. Если речь идет об изъятии жилья, то в протоколе указывается в пользу какой организации или физического лица квартира изымается.

Понятие ареста жилья означает, что вы не имеете право ее продать, подарить, заложить в качестве залога или сдать в аренду. Делается это для того, чтобы неплательщик не исчез вместе со своими долгами. Но вы по-прежнему в ней живете, вас никто не выселяет.

А вот другое понятие – наложение взыскания на имущество – как раз означает выселение и продажу квартиры через открытые торги. См. статью №69, ФЗ 229.

Тогда на сайте УФССП размещается объявление об аукционе. Если в течение 2-х месяцев квартира не была продана, то назначаются повторные торги. Если желающих приобрести не нашлось и во втором раз, то дается отсрочка на год. А за это время должник может спокойно жить в своей квартире, но продать ее не имеет право.

Но в любом случае решение об аресте недвижимости или наложения взыскания принимается только судом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами по кап. ремонту или по ЖКХ

Коротко ответим: нет! До тех пор, пока вы не приватизируете свое жилье.

Прежде всего, необходимо удостоверится, что квартира подлежит приватизации. Согласно приватизационной политике государства, приватизации не подлежат служебные квартиры военнослужащих, отдельные комнаты в коммуналке, общежития, архитектурные сооружения.

Следующим шагом будет поиск покупателя. На первый взгляд мало кто захочет приобретать недвижимость с долгами у судебных приставов, да еще ждать приватизацию. Однако практика показывает, что такие квартиры чаще всего стоят очень недорого. Поэтому желающие найдутся.

Существует 2 способа, как оформить покупку должным образом.

1. Вы самостоятельно договариваетесь между собой. Покупатель отдает задаток, который вы нотариально заверяете. И, используя этот задаток, вы оплачиваете долги, снимаете квартиру с ареста и осуществляете приватизацию. И когда жилое помещение уже приватизировано, то заключаете договор.
2. Обращаетесь к услугам агентства недвижимости. И тогда агентство либо оплачивает долги из собственных средств и после приватизации и оформления договора купли-продажи вычитывает расходы за свои услуги. Либо дает расписку коммунальщикам и приставам о обязательстве по выплате долга. Если это крупное агентство и хорошей репутацией, то им могут дать разрешение на приватизацию и продажу.

Но прежде чем приобрести квартиру с долгами, все-таки хорошо подумайте, действительно ли вы желаете купить именно ее. И если такой плюс, как снижение стоимости перевесят все риски и бюрократические проволочки, то действуйте. Только документально оформляйте каждый этап сделки, привлекайте свидетелей и обращайтесь за помощью к опытному юристу!

Источник: https://neuristu.ru/zhkh/kak-mozhno-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-uslugam-ili-kapremontu-libo-kupit-ee.html

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

• Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
• Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
• Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke